買方簽約時拿到兩份合約,金額不一樣 — 一份寫實際成交價、另一份金額遠低於市價。常見的疑問是:「這合法嗎?我會不會被告?」
答案是合法。這是制度設計,不是逃稅。但大部分仲介簽約時只丟兩疊合約給你蓋章,不會解釋為什麼要兩份。這篇把公契私契的差別講清楚。
一句話直接答案
公契是報稅、辦過戶用的契約,金額按政府公告價(遠低於市價);私契是雙方真實的買賣合約,金額是實際成交價,雙方各自留存。兩份都要保管好,法律地位不同。
一張表看懂兩種契約
| 項目 | 公契 | 私契 |
|---|---|---|
| 目的 | 報稅、辦過戶 | 雙方真實買賣紀錄 |
| 金額 | 房屋評定現值 + 土地公告現值 | 實際成交價 |
| 誰保管 | 地政事務所 | 買賣雙方各一份 |
| 公開查得到嗎 | 部分(地政檔案) | 不公開 |
| 稅費基礎 | 契稅、印花稅 | 實價登錄(成交價) |
| 法律爭議以誰為準 | 稅務爭議 | 民事買賣糾紛 |
為什麼要分兩份?
歷史背景:節稅。
以前(2012 年實價登錄前)買賣雙方可以兩份契約金額差很多。例如實際成交 1000 萬,但公契金額只寫 200 萬(公告價),這樣:
- 契稅按 200 萬算 → 省契稅
- 增值稅按公告地價算 → 省增值稅
- 印花稅按 200 萬 × 0.1% → 省印花稅
實際省了多少?一筆 1000 萬的買賣,如果公契只報 200 萬,契稅省 5-10 萬、印花稅省 8 千。
買賣雙方都樂得這樣做。
2012 後實價登錄改變遊戲規則
2012 年 8 月起政府推「不動產交易實價登錄」。
要求:買賣完成後 30 日內,地政士要向地政事務所申報實際成交價。違者最高罰 15 萬。
這個制度上路後:
- 公契的「實際成交價」欄位要按真實價填(不能跟過去一樣寫超低)
- 但公契計算稅費時的金額還是按政府公告價(評定現值 + 公告地價)
意思是 — 公契現在分兩部分:
- 稅費基礎金額:政府公告價 → 用來算契稅、印花稅(便宜)
- 實際成交價揭露:市場真實價 → 公開到實價登錄系統(透明)
1280 萬合約怎麼分:範例拆解
舉例: 1280 萬的買賣,兩份合約內容:
私契(雙方真實合約):
- 房屋總價:1280 萬
- 付款明細:簽約款 128 萬、用印款 128 萬、完稅款 128 萬、尾款 896 萬
- 點交日、特約條款、保固範圍…
公契(地政事務所版):
- 房屋移轉現值:約 420 萬(評定現值 120 萬 + 公告地價 300 萬)
- 實際成交價:1280 萬(2012 後新增的揭露欄位)
- 契稅按 420 萬計算:約 5.04 萬
- 印花稅按 420 萬 × 0.1% = 4,200 元
兩份合約都是真實有效的法律文件。買方拿私契主張權利、賣方拿公契算稅。
兩份合約的法律效力
民事買賣糾紛 → 看私契
例如賣方點交時把冷氣搬走,合約寫「冷氣留下」。這時看私契,因為這條約定只寫在私契裡。
稅務爭議 → 看公契
例如國稅局質疑你契稅算錯,這時看公契,公契才是稅務基礎文件。
實價登錄 → 看實際成交價
實價登錄系統揭露的就是真實價格(2012 後),這個不能造假。
給你的 action items
簽約當天:
- 兩份合約都要拿一份正本 — 別讓仲介只給你私契影本
- 檢查公契的「實際成交價」是不是真實價 — 不能配合屋主造假(罰 15 萬)
- 私契內的特約條款要逐條看 — 這份才有後續維權效力
- 保存好兩份正本至少 7 年 — 將來賣房子算成本要用
簽約後:
- 實價登錄揭露後上網查一下 — 確認你買的房子真的有按實際價登錄
- 報所得稅時公契私契都要拿出來 — 計算房地合一稅成本
⚠️ 重要提醒:公契的稅費基礎由政府公告價決定、私契寫實際成交價,兩份都要保留,日後算房地合一稅以實際成交價為成本。
公契金額可以自己填低嗎?不行,照政府公告價算
公契金額是政府公告價計算,不是雙方隨便填。
計算方式:
- 房屋評定現值:由地方稅捐處公告(每 3 年調整一次)
- 土地公告現值:由直轄市/縣市政府公告(每年 1 月 1 日)
例如:1280 萬的房子,公契金額可能落在 400-500 萬(看區位)。這數字買賣雙方無法協商,是政府訂的。
所以你會看到公契金額遠低於市價(通常 30-40%),不是有人在搞鬼,是制度設計。
我幫你做的事
如果你正準備簽約、想確認公契私契內容,可以 LINE 我 sky811117。你可以:
- 把仲介給的兩份合約拍給我,我幫你比對(金額算法對不對、特約條款齊不齊)
- 想估這筆買賣的契稅、印花稅、增值稅大概多少,我幫你抓區位用實際公告價算
- 將來要賣這房子,我幫你預估房地合一稅怎麼算、要準備多少現金繳稅
- 同行物件如果適合你,一樣幫你媒合(不只推我手上的)
陳景泰 — 一品不動產(有巢氏房屋台中世界之心加盟店) 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
