賣方售出實拿試算
開價這樣，扣掉房地合一稅、土增稅、仲介費、履保費、還掉貸款，屋主到底拿多少？填幾個數字，當場算給你看。
試算日期：
這張表沒算進去的（先講清楚，實際到手會再少一點）
- 契稅、印花稅、過戶代書費：買方繳的，賣方不用付，所以不扣（簽約手續費有時買賣各半、幾千元，填「其他費用」）。
- 抵押權塗銷代辦費：有貸款才有，代書收幾千元，填「其他費用」。
- 貸款提前清償違約金：貸款還在綁約期內才有，金額問銀行，加到「其他費用」。
- 交屋前的地價稅、房屋稅分攤、水電瓦斯管理費結清、搬家清潔：金額不大，自己估一個數字填「其他費用」。
- 舊制的房屋財產交易所得稅：104/12/31 以前取得才有，併入隔年綜所稅，這裡沒算。
- 土地增值稅留白時：結果沒含土增稅，會在上面標示。
- 買進時繳過的契稅、印花稅、代書費不是這次要付的錢，但可以填進「可認列費用」，房地合一的課稅所得會少一點。
怎麼算的、哪些地方要注意
- 房地合一稅（2.0）：課稅所得 ＝ 成交價 − 取得成本 − 可認列費用 − 土地漲價總數額。 可認列的費用包含取得、改良和移轉三種，這次出售付的仲介費就是移轉費用，工具會自動扣掉。 稅率看持有期間：2 年以內 45%、超過 2～5 年 35%、超過 5～10 年 20%、超過 10 年 15%， 持有期間從取得登記日算到出售的移轉登記日。 自住優惠（設籍居住連續滿 6 年、無出租營業、6 年一次）：400 萬以內免稅、超過的部分 10%。 出售費用沒單據，國稅局按成交價 3% 推計、上限 30 萬。
- 民國 104/12/31（2015）以前取得＝舊制：土地只課土增稅，房屋部分的財產交易所得併入隔年綜所稅，這頁不算那一段。
- 土地增值稅：自用住宅用地 10%（一生一次／一生一屋有條件）、一般 20／30／40% 累進，要看地號的前次移轉現值與公告現值，屋主通常不知道，所以留白就先不計。
- 繼承、受贈取得的取得成本不是當初的買價，而是繼承或受贈時的房屋評定現值＋公告土地現值（按物價指數調整），這頁的「當初買價」欄位不適用，請另外問。
- 預售屋換約、合建分屋、非自願因素交易（調職、非自願離職、重大疾病等有 20% 的特別規定）都不在這頁範圍。
- 結果是試算，實際稅額以國稅局、地方稅務局核定為準。要正式申報建議找地政士或會計師。
📌 資料來源：所得稅法第 4 條之 4、第 4 條之 5、第 14 條之 4（房地合一 2.0，2021-07-01 施行）／財政部 房地合一課徵所得稅申報作業要點第 3 點（登記日為準）、第 15 點（費用推計 3%、上限 30 萬）／土地稅法第 33、34 條／內政部 不動產經紀業報酬計收標準。 線上試算：財政部電子申報繳稅服務網（房地合一稅額試算）、 台中市政府地方稅務局（土地增值稅試算）。
常見問題
賣房子要繳哪些稅和費用？
賣方常見的支出有：仲介服務費（買賣雙方合計不超過成交價 6%，賣方常見 4%）、土地增值稅、房地合一稅（2016 年 1 月 1 日以後取得的房地才適用）、履約保證服務費（常見萬分之 6，買賣各半）、抵押權塗銷等代辦費，以及交屋日前的地價稅、房屋稅分攤。如果房子還有貸款，成交款要先清償貸款餘額，剩下的才是實拿。
房地合一稅怎麼算？
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 可列舉的費用（含這次出售付的仲介費）− 土地漲價總數額。稅率看持有期間：2 年以內 45%、超過 2 年到 5 年 35%、超過 5 年到 10 年 20%、超過 10 年 15%。持有期間從取得的所有權登記日算到出售的所有權移轉登記日，不是簽約日。本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住連續滿 6 年、期間沒有出租或營業，可以用自住優惠：課稅所得 400 萬以內免稅、超過的部分 10%，6 年內只能用一次。
我不知道土增稅是多少，怎麼辦？
土地增值稅要看這筆土地前次移轉現值、現在的公告現值和持有年數，屋主通常不會記得。可以帶土地所有權狀或謄本上的地號，到台中市政府地方稅務局臨櫃或用線上試算查。這個工具土增稅欄位留白就當「先不計」，結果會標示尚未含土增稅。
2016 年以前買的房子也適用房地合一嗎？
不適用。民國 104 年 12 月 31 日（2015 年）以前取得的房地是「舊制」：土地部分只課土地增值稅，房屋部分的財產交易所得併入隔年綜合所得稅申報。這個工具遇到舊制會把房地合一稅顯示為 0，並提醒你另外估房屋部分的綜所稅。
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本表為試算，實際稅額以國稅局、地方稅務局核定為準。teddy-house.tw/tools/seller-net-proceeds/