凱撒生活園邸評價・實價登錄：烏日中山路一段 32 年 470 戶

同一個社區、同樣是 3 樓，2026 年 1 月一筆成交單價 25.24 萬／坪，2026 年 5 月另一筆是 17.5 萬／坪。

這是烏日區中山路一段的凱撒生活園邸。屋齡約 32 年、470 戶、地上 16 樓，樂居近一年收錄 7 筆成交，總價從 615 萬到 1,158 萬。

同社區可以差到 7.74 萬／坪，看這個社區的行情就不能只記一個平均數。這篇把查得到的部分整理出來：基本資料、適合誰、生活機能、管理，還有那 7 筆成交要怎麼看。

📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09

一、凱撒生活園邸是什麼樣的社區

凱撒生活園邸在烏日區中山路一段，樂居把它歸在「明道花園生活圈」。

• 建商：中友開發建設
• 屋齡：約 32 年（樂居資料）
• 規模：470 戶，地上 16 樓，RC 結構
• 建物類型：住宅、店面、華廈混合
• 公設比：28.07%

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

470 戶算是大型社區的規模。好處是同社區有成交、有在售可以對照（樂居近一年收錄 7 筆成交、在售 10 筆）；另一面是同時有好幾戶在賣，買方會直接拿隔壁戶來比。

公設比 28.07%。公設比越低，同樣權狀坪數，室內用得到的空間越多；跟其他社區比較時，把這個數字一起放進去看。

坪數是這個社區的特色。近一年成交的房屋坪數從 27.89 坪到 48.52 坪，樂居在售有明細的 8 筆都是 3 房、4 房，其中最大一戶權狀將近 65 坪。想在烏日找 4 房的，可以把它放進比較名單。

樂居沒有收錄管理費，車位總數也沒有收錄，這兩件事看屋時直接問管理室。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

二、適合誰、不適合誰

適合：總價抓在 1,000 萬上下、要 3 房或 4 房的家庭。 樂居在售 3 房 37-40 坪開價 858-998 萬、4 房 45-49 坪開價 888-1,198 萬（權狀坪，部分含車位）。近一年 7 筆成交，有 6 筆房屋坪數在 35 坪以上，需要多一間房的家庭可以拿來對照。

適合：常搭高鐵、或生活動線在烏日的人。 捷運綠線九張犁站在同一帶，綠線往南坐到底就是高鐵台中站。

不太適合：想搬進去就住、不想再花錢整理的人。 32 年的房子，廚衛、管線、防水可能都到了要處理的階段。同社區不同戶整理過的程度可能差很多，每一戶都要個別看屋況。

不太適合：一定要車位、又不想花時間查的人。 在售物件有含車位的、也有不含車位的，近一年成交紀錄也都沒有拆出車位價。要車位的，每一戶都要個別確認。

不太適合：對「住戶單純」很在意的人。 住宅、店面、華廈混在同一個社區，470 戶進出，人流通常會比純住宅小社區多。平日晚上跟假日各去看一次，自己感受。

📌 資料來源：樂居在售物件整理、樂居實價登錄整理／2026-09

三、生活機能

位置：社區在中山路一段上，站上物件介紹寫社區鄰近環中路。樂居的生活圈名稱是「明道花園生活圈」，同一條中山路一段上有私立明道中學。

捷運：捷運綠線九張犁站在烏日區建國路上、靠環中路這一帶，2021 年 4 月 25 日起營運。九張犁站往北下一站是大慶站，往南坐到底是高鐵台中站。站上物件介紹也把九張犁站列為鄰近的捷運站，但實際走路要多久，依你那一戶的位置跟車站出口差很多，現場自己走一趟再認定。

📌 資料來源：樂居社區資料、明道中學官網、維基百科「九張犁站」條目／2026-09

開車：中山路一段跟環中路都是這一帶的主要道路，實際進出社區怎麼走、尖峰時段塞不塞，看屋時開一趟確認。

採買：站上物件介紹寫周邊有商店、超市、餐飲，但沒有寫具體店名。這篇不替你列店家，看屋時繞社區一圈，看你常用的超市、藥局、早餐店在不在走得到的地方。

學區：學區依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的。

整體：這一帶的機能跟交通，看屋時實際走一趟最準，平日晚上跟假日各看一次。

四、管理與公設

樂居沒有列出公設項目，也沒有收錄管理費。站上物件介紹寫社區有 24 小時管理，實際是保全駐衛還是其他方式、門禁怎麼做，看屋時跟管理室確認。

32 年的大樓，最需要看的不是公設有多少，是社區有沒有在維護。看屋時把這幾件事一起問：

• 電梯上一次大修是什麼時候，下一次更新有沒有排預算
• 外牆磁磚、頂樓防水有沒有修繕紀錄
• 給排水主管線、消防設備有沒有更新過
• 公共基金餘額夠不夠應付下一次大修
• 管理費每坪多少、有沒有欠繳比例偏高的問題

470 戶的社區，大修費用由比較多戶一起分攤，這是大社區的好處。代價是要協調的事情多，開會表決可能推得比較慢。

另外，社區建物類型有店面。店面的營業型態、營業時間、垃圾與油煙處理，會直接影響低樓層住戶。看低樓層的，順便看一下樓下開的是什麼店。

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

五、近一年實價登錄

樂居近一年（2025 年 9 月至 2026 年 9 月）收錄 7 筆成交，全部列出來：

• 扣車位單價中位數：21.83 萬／坪
• 單價區間：17.5-25.24 萬／坪
• 總價區間：615-1,158 萬

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

看這張表要注意三件事。

第一，樣本只有 7 筆。中位數 21.83 萬是算出來的參考值，不是定價依據。

第二，單價落差 7.74 萬／坪。最高的 25.24 萬跟最低的 17.5 萬剛好都是 3 樓，所以樓層不是這裡的主要差異。同社區單價拉開，常見的原因有屋況與裝潢、坪數格局、交易條件（例如親友間交易，實價登錄備註欄會註記）。這兩筆各自是什麼情況，公開資料看不出來，這篇不猜；要比的時候，回內政部實價登錄看那一筆的備註。

第三，7 筆都沒有拆出車位。樂居這 7 筆的車位價、車位坪數欄都是 0，所以表上「扣車位單價」其實就是總價除以房屋坪。這代表交易不含車位，還是車位沒有分開計價，要看原始登錄的交易標的；如果某一筆其實含車位，那一筆的單價就會被墊高。

另外，樂居收錄的最新一筆是 2026 年 5 月。實價登錄要等過戶完成才會出現，2026 年 6 月以後的成交可能還沒登錄進來。

在售價格帶（樂居在售 10 筆，去重後 10 筆，其中 8 筆有明細）：

• 3 房 37-40 坪：開價 858-998 萬（3 筆；不含車位 858 萬，含車位 965-998 萬）
• 4 房 45-49 坪：開價 888-1,198 萬（4 筆；不含車位 888 萬、976 萬，含車位 2 筆都是 1,198 萬）
• 4 房約 65 坪：開價 1,330 萬（1 筆，含車位）

📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09

在售的坪數是權狀坪，含車位的物件權狀可能包含車位坪數；成交表上是扣掉車位的房屋坪。兩邊口徑不同，不能直接拿開價除以坪數去跟成交單價比。要比價，就看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，而且 3 房比 3 房、4 房比 4 房、有車位比有車位。

六、買賣方注意點

買方：

1. 分房型、分有無車位再比：同社區 3 樓兩筆就差 7.74 萬／坪，拿錯基準會誤判。
2. 車位查權狀：在售有含車位、也有不含車位的；有車位的要確認是哪一種車位、產權怎麼登記，權狀跟規約會寫，不要只聽口頭。
3. 貸款先問銀行：32 年的大樓，銀行鑑價與核貸成數可能比新成屋保守，出價前先請銀行看過，自備款抓寬一點。
4. 驗屋看管線與防水：這個屋齡的重點是漏水、壁癌、電線老化，不是裝潢好不好看。剛整理過的物件也要問管線有沒有換。
5. 問管委會帳目：公共基金餘額、近 2-3 年大修紀錄，比公設多寡重要。

賣方：

1. 同社區在售 10 筆，買方會比：買方手上都查得到實價登錄，開價前先對照同社區近 12 個月同類型的逐筆成交。
2. 車位寫清楚：有沒有車位、哪一種車位，直接寫在物件資料裡，省掉買方一輪確認。
3. 屋況資料先備齊：水電換過沒、防水做過沒、管委會大修紀錄，買方問得出來、你答得出來，少一輪來回確認。

📌 資料來源：樂居在售物件整理、樂居實價登錄整理／2026-09

七、看法

一句話講凱撒生活園邸：烏日中山路一段上，32 年、470 戶、以 3 房與 4 房為主的大坪數社區。

它給的是空間。在售 4 房 45-49 坪開價 888-1,198 萬，近一年成交扣車位單價中位數 21.83 萬／坪。它的代價是屋齡、車位要逐戶確認、住宅與店面混合的出入人流。

如果你要的是房間數、生活圈在烏日、能接受買進來再整理，這個社區的產品型態對得上。如果你要的是新房子、新公設、搬進去就住，方向就不一樣。

最後一個提醒：同社區 3 樓兩筆就能差 7.74 萬／坪，看凱撒生活園邸的行情要逐筆看、分房型比，不要拿一個平均數去套。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。

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