房市筆記
台中買房賣房實戰筆記，每週更新
Week 06：為什麼我的物件照看起來比同行專業 — 修圖背後我用的 AI
很多屋主以為『拍清楚就好』。但在 591、樂屋、5168 的搜尋頁，你只有 3 秒讓買家決定要不要點進來。這篇說的是：我用 AI 做了什麼、為什麼這對你賣到好價錢有直接關係。
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買房前該查清楚的 7 件事 — 從實價登錄、謄本到交屋條件
買房最貴的失誤，多半不是出在錢的數字，是出在功課沒做完。這篇列出簽約前該自己查清楚的 7 件事：實價登錄怎麼把車位拆出來算、謄本到底記什麼不記什麼、總價之外還有哪些費用、不動產說明書哪幾欄要追問、交屋條件怎麼寫進契約。
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新青安 vs 一般房貸差多少？30 年總利息實算給你看
青安 3.0 補貼後 1.775%，一般房貸約 2.15-2.3%。差零點幾趴聽起來很小，但同樣借 800 萬、30 年，實算後總利息差約 54 萬；補貼只保證前 3 年，第 7 年起回 2.275%。這篇用實算數字 + 3 個不適合情境幫你判斷要不要用。
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自備款要多少？新青安、首購、第二戶成數與過戶費一次算給你看
自備款不只是頭期款。新青安首購最低約 2 成、一般首購 2-3 成，配偶名下有房就算第二戶、成數降到 6 成且不能用寬限期；另外還要備總價 2-3% 的契稅、印花稅、代書費、仲介費與火險。500 萬的房子實際要準備約 120-135 萬，不是 100 萬。
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工具：買方費用試算 — 一次看清自備款、月付、新青安差距
買房不只有頭期款。契稅、印花稅、履約保證費、代書費、銀行設定費、仲介費，這些一次性支出常常拖到簽約前才被想起來。這個工具輸入總價就一次算清楚，讓你在看屋之前就知道現金要備多少。
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新青安 7/31 到期，財政部評估中 — 沒承諾延續、也沒承諾新版本
【已定案：青安 3.0 於 2026/8/1 上路，本文為 5 月當時紀錄】財政部本週確認新青安補貼 7/31 屆期，正在全面評估是否延續或調整。但媒體說的「新青安 2.0 三大支柱不變」不是財政部立場。如果你正在等新版本 — 可能等不到，或等到的跟你想的不一樣。
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好萊塢大廈評價・缺點：西區 43 年老大樓，近三年成交多是 10 坪以下 1 房
好萊塢大廈在西區台灣大道一段、五權路口一帶，1983 年完工、屋齡約 43 年、地上 12 樓。近三年實價登錄 54 筆，39 筆是 5.75-9.51 坪的 1 房，總價 225-338 萬。想找 30 坪以上 3 房自住的人，近三年樣本很少；屋齡超過 40 年，貸款條件要先問 2-3 家銀行。
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城市經典評價・缺點：台中西區大樓，200 萬上下套房為主
城市經典在台中西區三民路一段，實價登錄近一年成交八成是總價 150～290 萬的套房。缺點是停車難找、管路外牆要查，貸款年期也可能被壓短。
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滿庭芳花園評價・缺點：西屯精明路 43 年公寓，近兩年成交備註要先看懂
滿庭芳花園在西屯精明路，1983 年完工的 4 樓無電梯公寓、96 戶。2024-04 到 2025-09 實價登錄 86 筆，單價中位數約 71.1 萬／坪，85 筆備註寫了「住變商回饋金」和「未登記建物」。買賣前先把這兩件事看懂。
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富宇世界花園評價・缺點 — 南屯嶺東生活圈、屋齡約 2 年的新成屋
富宇世界花園在南屯嶺東一帶（建功路、春安三街），2024 年 7 月完工、屋齡約 2 年、699 戶。近一年實價登錄 19 筆，總價中位數 1,270 萬。2 公里內沒有捷運站，機電保固在交屋後 1-2 年陸續到期，這兩點買之前先想清楚。
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興富發夢幻誠評價・缺點：烏日高鐵特區完工約 4 年，值得進嗎
興富發夢幻誠在烏日高鐵站西側，2022 年完工、屋齡約 4 年，1,674 戶。近一年實價登錄 28 筆，2 房總價中位數約 1,212 萬。這篇用實價登錄與公開資料看它適合誰：常搭高鐵的通勤族，跟每天開車進市區的人，答案不一樣。
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遠雄幸福成評價・缺點：梧棲台中港特區新成屋值不值得買
遠雄幸福成是梧棲台中港特區的全新交屋社區，遠雄品牌力強、車位是剛需，但生活機能還在養成。這篇整理社區規格、適合哪些族群、生活機能現況，以及買進前該先確認的幾件事。
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