張三的家評價・實價登錄：大里區293戶，單價中位數18.79萬

張三的家在大里區好來七街，樂居資料顯示屋齡34年、293戶，是這一帶常被拿出來比價的中古社區之一。近一年（2025-10至2026-10），樂居收錄5筆成交，扣車位單價中位數18.79萬／坪。這篇把可以查證的基本資料、實價登錄、適合誰、要注意什麼整理清楚。

一、張三的家是什麼樣的社區

• 位置：台中市大里區好來七街，樂居歸在「十九甲商圈」生活圈
• 建商：生產力建設
• 屋齡：約34年（樂居資料）
• 規模：293戶，RC結構
• 樓層：樂居資料顯示地上9、7、8、6樓，代表社區由多棟不同樓層高度的建築組成
• 建物類型：住宅、公寓、店面、華廈混合
• 公設比：22.84%
• 車位數：0（樂居資料）

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-10

兩個數字要先說清楚。

293戶、樓層6到9樓不等，代表這不是單一棟大樓，而是由幾棟不同高度的建築組成的社區。看屋時要先確認自己看的是哪一棟、幾樓高，不同棟的電梯有無、公設使用範圍可能不一樣，直接問管理室最準。

車位數為0，這是樂居社區資料記錄的數字，近一年5筆成交也都沒有車位計入總價。管理費樂居未收錄，看屋時直接問管理室或現任住戶。

二、適合誰、不適合誰

適合：預算抓在500-700萬、想在大里十九甲商圈買中古屋自住的買方。近一年5筆成交坪數多在27-29坪，總價470-685萬，這個總價帶在大里算是拿得到中古屋的入門選項。

不太適合：需要車位的買方。樂居社區資料顯示車位數為0，近一年成交全部沒有車位計入總價。想要車位的人，看屋時要先問清楚這一戶或這一棟到底有沒有車位可以用，不要只聽銷售文案。

不太適合：想搬進去就住、不想再花錢整理的買方。屋齡34年，管線、防水多半到了該處理的階段，裝潢預算要一起算進去。

不太適合：對出入單純有要求的買方。建物類型混合住宅、公寓、店面、華廈，293戶又分散在不同樓層的建築裡，出入的人比純住宅小社區雜。在意安靜單純的人，看屋時平日晚上跟假日各走一趟，自己感受。

不太適合：一定要新式公設的買方。公設比22.84%，這個年代的社區公設就是基本的大廳、走道這類，沒有健身房、交誼廳那一套。

三、生活機能

張三的家在大里十九甲商圈，位置是它比較明確的優勢。

生活圈：樂居把這個社區歸在十九甲商圈，日常採買、小吃店在這一帶密度不低。

交通：鄰近已經通車的台74線快速道路，開車南來北往比較方便；至於走路到各個生活機能點要花多久時間，看屋時自己走一趟比較準。

學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的，地址對應哪所國小、國中可以用 台中學區查詢地圖 查。

想看整個大里區的行情與生活圈，可以看 大里區買房指南。

整體：這一帶的生活機能靠十九甲商圈的採買與小吃店撐著，不是新成屋常見的大型商場規格，看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次比較準。

四、管理與公設

公設比22.84%，比現在新成屋常見的30%以上低不少，同樣權狀坪數，室內可用空間會比新案多一點。這個年代的社區，公設通常就是大廳、走道這類基本配置，樂居沒有列出更細的清單，看屋時直接請管理室說明。

34年、293戶、多棟不同樓層的社區，買之前值得問管理室這幾件事：

• 電梯最近一次大修是什麼時候（部分棟樓層較低，電梯配置可能不同）
• 外牆、頂樓防水有沒有修繕紀錄
• 給排水主管線更新過沒有
• 管委會公共基金餘額夠不夠應付下一次大修
• 管理費怎麼收、有沒有欠繳的情況（樂居未收錄管理費金額）

建物類型含店面、公寓、華廈混合，規約管不管得到店面跟出租戶，也值得問清楚。

五、近一年實價登錄

樂居近一年（2025-10至2026-10）收錄5筆成交，全部列出來：

• 扣車位單價中位數：18.79萬／坪
• 單價區間：16.89-23.53萬／坪
• 總價區間：470-685萬（5筆都沒有車位計入總價）

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-10

看這張表要注意兩件事。

第一，樣本只有5筆，中位數18.79萬是算出來的數字，不是定價依據，出價前要看同社區近12個月逐筆成交。

第二，單價落差不小，從16.89萬到23.53萬，差了將近7萬。樓層跟單價沒有明顯的對應關係，2樓成交16.89萬、3樓卻有23.52萬跟23.53萬兩筆，這代表屋況（有沒有整理過）比樓層更可能影響價格，但具體原因素材裡沒有紀錄，不猜測。

在售價格帶（樂居在售物件整理）：

目前樂居只收錄1筆在售，1樓、權狀22.43坪、開價798萬、無車位。

📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-10

在售只有1筆，樣本比近一年成交的5筆還少，這個開價不能當作社區的普遍行情，出價前一樣要拿近12個月同類型的逐筆成交來比。

六、買賣方注意點

買方：

1. 先確認有沒有車位：樂居社區資料記錄車位數為0，近一年成交全部沒有車位，想要車位的人要先問清楚、查權狀，不要只聽口頭說法。
2. 分清楚是哪一棟哪一樓：社區由6到9樓不等的建築組成，不同棟的電梯、公設使用範圍可能不同。
3. 貸款先問銀行：屋齡34年，銀行核貸成數通常比新成屋保守，簽約前先請銀行看過。
4. 驗屋看管線與防水：這個屋齡的重點是漏水、壁癌、電線老化，不是裝潢好不好看。
5. 問管委會帳目：公共基金餘額、近2-3年大修紀錄，比公設多寡更值得花時間查。

賣方：

1. 定價貼近12個月成交：近一年只有5筆成交、1筆在售，樣本都不大，開價要對照同類型（同坪數、有無車位）的成交紀錄。
2. 屋況資料先備齊：水電換過沒、防水做過沒、管委會大修紀錄，有紀錄的物件比較快成交。
3. 把車位狀況講清楚：樂居資料目前沒有記錄這個社區的車位，如果這一戶確實有車位，要準備好可以證明的權狀資料。

七、看法

張三的家的定位很清楚：大里十九甲商圈裡，總價門檻相對低、但屋齡也相對高的老牌混合型社區。

它的優勢是總價，近一年成交470-685萬，在大里要買中古屋自住，這是入門門檻比較低的選項之一。它的代價是屋齡34年要面對的管線、防水整理，加上沒有車位可用、建物類型混合帶來的出入人口。

近一年成交只有5筆、在售只有1筆，樣本都偏小。這代表這個社區的買賣頻率不高，買方跟賣方都不用急著用單一筆數字去判斷行情，多看幾戶、多比對同坪數的成交紀錄，會比套用中位數準確。

如果你的預算有限、能接受老屋整理、而且不特別需要車位，這個社區的條件站得住。如果你一定要車位、要新式公設，或者對出入單純有要求，建議往別的選項看。

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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。

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