370 戶的社區，近一年（2025-09 至 2026-09）實價登錄只收錄到 7 筆成交。
2026 年 9 月樂居上的在售物件，去重後還有 78 筆。
這是長虹天韻，清水區港都五路上、2024 年 7 月完工的 15 層大樓。下面是社區資料、7 筆實價登錄、在售價格帶，還有買賣前要先查的事。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
一、長虹天韻是什麼樣的社區
長虹天韻在台中市清水區港都五路，樂居把它歸在「台中港市鎮中心」生活圈。
- 建商：長虹建設
- 完工：2024 年 7 月（樂居標示屋齡 1 年，實際以權狀登記日為準）
- 規模：370 戶，地上 15 樓、地下 4 樓，RC 結構
- 類型：住宅大樓
- 公設比：33%
- 管理費：每坪每月 70 元
- 車位：344 個
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
戶數先對一下。樂居寫 370 戶；站上物件資料寫的是 360 戶住家加 10 間店面，加起來一樣是 370。照這份資料，社區裡有店面，住家是 360 戶，實際以社區規約為準。
格局坪數，樂居收錄的是：2 房 26.16-31.33 坪、3 房 41-44 坪、4 房 53.16-54.86 坪。2 房、3 房這兩組數字跟下面成交表裡的房屋坪（扣掉車位的坪數）大致對得上，看起來是不含車位的坪數，實際以權狀為準。
車位 344 個、總戶數 370 戶，車位比戶數少。不是每一戶都有車位，看屋時要確認那一戶有沒有、是哪一種車位。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09；住家 360 戶、店面 10 間依站上物件資料
二、適合誰、不適合誰
直接講，這社區不是每種買方都適合。
適合：生活圈在台中港、清水、梧棲一帶，想買新成屋的家庭。 2024 年完工，電梯、管線、門窗都新，不用一開始就煩惱老屋的修繕。上班、小孩上學、日常採買都在海線的人，不用每天往市區跑。
適合：總價抓在 740-1,300 萬、一定要有車位的買方。 2025-09 至 2026-09 的 7 筆成交全部含車位：約 26-31 坪總價 740-870 萬，約 42-44.5 坪總價 1,075-1,300 萬。
適合：會用到公設的家庭。 站上物件資料列出的公設有接待大廳、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、棋牌室、家教室、曬被區。家裡有小孩、平常會運動的，這些是實際用得到的空間。
不太適合：每天要進台中市區上班的人。 港都五路在海線，離台中市區有一段距離，這一帶也沒有捷運站。看屋時用你真正上班的時段開一趟，自己算通勤時間。
不太適合：想要室內坪數用好用滿的人。 公設比 33%，同樣權狀坪數，室內可用空間會比公設比低的老社區少。公設多，代價就在這裡。
不太適合：打算買了短期內就轉手的人。 2026 年 9 月同社區在售去重後 78 筆，2025-09 至 2026-09 成交 7 筆，掛賣時同社區一起被比價的物件多；持有期間短，房地合一稅率也比較高。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
三、生活機能
樂居把長虹天韻歸在「台中港市鎮中心」生活圈。港都五路在清水區，靠近梧棲區，日常機能可以兩區一起看。
公園：梧棲區八德東路上有頂魚寮公園，臺中觀光旅遊網有收錄，是鯨魚溜滑梯、花園迷宮那一座親子公園。
醫療：童綜合醫院梧棲院區在梧棲區臺灣大道八段，開車可到。
購物：MITSUI OUTLET PARK 台中港在梧棲區臺灣大道十段，2018 年開幕，逛街、吃飯、假日帶小孩有去處。日常買菜、日用品的超市與市場，看屋時自己繞一圈，順便確認營業時間。
交通：海線對外的快速道路有台 61 線（西濱快速公路），往內陸可接國道 3 號。這一帶沒有捷運站，日常怎麼移動，看屋時把平常會走的路線實際跑一趟。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的。
步行、開車分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，比任何文章準。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09；公園、醫院、商場位置依臺中觀光旅遊網、臺中市政府建設局公園資料、各機構公開地址與 OpenStreetMap 地點資料
四、管理與公設
- 管理費：每坪每月 70 元。以樂居格局 3 房 44 坪計算，每月約 3,080 元；實際計費坪數怎麼算、車位另不另收清潔費，問管理室。
- 公設比：33%。
- 公設：接待大廳、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、信箱區、棋牌室、家教室、曬被區（站上物件資料所列，實際開放時間與使用規則看社區規約）。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
新社區要問的，跟老社區不一樣。老社區看大修紀錄，新社區看的是這幾件：
- 管委會成立了沒？建商的公共設施點交做完了沒？
- 公共基金目前多少、有沒有撥交給管委會？
- 原始買賣契約的保固範圍與期限，轉手之後還能不能沿用？
- 已知的瑕疵（滲水、磁磚、排水）有沒有報修紀錄、建商處理到哪裡？
- 車位型式：站上物件資料有一戶標「坡道平面固定車位」，但每一戶的車位型式、編號，看權狀與規約。
370 戶的規模，公設維護費用是大家分攤。管委會運作的狀況，可以問管理室、看社區公告欄。
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-09 至 2026-09）收錄 7 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 15F | 44.53 | 26.5 | 1,300（含車位 120） |
| 2026-05 | 12F | 44.53 | 25.38 | 1,240（含車位 110） |
| 2026-05 | 10F | 42.01 | 22.73 | 1,075（含車位 120） |
| 2026-03 | 6F | 26.23 | 22.68 | 740（含車位 145） |
| 2026-02 | 7F | 31.34 | 23.13 | 870（含車位 145） |
| 2026-01 | 8F | 26.16 | 24.08 | 775（含車位 145） |
| 2025-09 | 13F | 42.01 | 23.92 | 1,150（含車位 145） |
- 扣車位單價中位數：23.92 萬／坪
- 單價區間：22.68-26.5 萬／坪
- 總價區間：740-1,300 萬（7 筆都含車位，車位登錄價 110-145 萬）
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
看這張表有三件事。
第一，7 筆對 370 戶，樣本不多。中位數 23.92 萬是算出來的參考值，不是定價依據。樂居社區頁上的歷史成交統計，大多是預售期的登錄，口徑不同，這篇不拿來當近一年行情。
第二，單價落差約 3.8 萬。單價最高的兩筆是 2026 年 5 月、6 月成交的 12 樓與 15 樓，房屋坪都是 44.53 坪（25.38、26.5 萬）；其餘 5 筆落在 22.68-24.08 萬。樓層、座向、格局、有沒有附裝潢都可能有關，但 7 筆資料拆不出是哪一個原因，不要只看一筆就下結論。
第三，車位登錄價會影響扣車位單價。同樣 42.01 坪，2025 年 9 月的 13 樓總價 1,150 萬、車位登錄 145 萬，扣完單價 23.92 萬；2026 年 5 月的 10 樓總價 1,075 萬、車位登錄 120 萬，扣完 22.73 萬。比價時總價、車位價、房屋單價三個數字要一起看。
在售價格帶（樂居在售去重後 78 筆，以下整理其中 8 筆樣本，全部是 14-15 樓、含車位）：
- 2 房 33.72-37.5 坪：開價 798-1,150 萬（3 筆）
- 3 房 48.89-49.48 坪：開價 1,178-1,328 萬（4 筆）
- 4 房 75.98 坪：開價 2,180 萬（1 筆）
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
這份在售整理要注意兩件事。
一是這 8 筆都是高樓層，不能代表中低樓層的開價。
二是在售標示的是權狀坪，多半含車位坪數，跟上面成交表扣掉車位的房屋坪不能直接比。成交表裡的車位登錄 7.19-7.55 坪，如果權狀 33.72 坪的 2 房含一個車位，扣掉之後大約就是 26 坪上下的房屋坪，跟成交表的 2 房同一級。
開價跟成交價之間的落差，看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄：同坪數、同樓層區段、同樣含車位的那幾筆最有參考性。
六、買賣方注意點
買方：
- 坪數口徑先對齊：在售看權狀坪、成交看房屋坪，車位坪數算在哪一邊先弄清楚，不然單價會算錯。
- 車位確認清楚：車位 344 個比戶數少，這一戶有沒有車位、坡道平面還是其他型式、車位編號，看權狀與規約。
- 保固與點交：原始買賣契約的保固還剩多久、轉手後能不能沿用，瑕疵報修處理到哪裡，簽約前問清楚。
- 新成屋也要驗屋：看天花板與窗邊有沒有滲水痕、磁磚有沒有空心、排水順不順。
- 貸款成數先問銀行：銀行鑑價與成數以銀行為準，簽約前先確認。
- 通勤實際跑一趟：用上班的時段開車試一次，比地圖上看的準。
賣方：
- 同社區在售去重後 78 筆：買方比價很直接，開價前先看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，同坪數、同樓層區段的那幾筆最有參考性。
- 持有期間短要先算稅：房地合一稅依持有期間分級，持有越短稅率越高，取得日以登記日為準，出售前先試算。
- 屋況與文件備齊：保固文件、裝潢內容、有沒有報修紀錄，買方問得出來、你答得出來，看屋時少很多來回。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
長虹天韻整理下來是：台中港市鎮中心生活圈、2024 年 7 月完工、370 戶、公設項目多的 15 層大樓。
它的優點是新：屋齡新、公設項目多；2025-09 至 2026-09 的 7 筆成交全部含車位，總價 740-1,300 萬。
它的取捨也很直接：位置在海線，離台中市區有距離、沒有捷運站；公設比 33%，室內可用坪數要扣掉公設來看；同社區在售 78 筆，買方選擇多，賣方比價的對手也多。
工作、家人都在海線，想要新成屋加車位的，可以把它放進比較名單；但車位 344 個少於 370 戶，那一戶有沒有車位要先確認。每天要進市區的，先把通勤跑一趟再決定。
在售 78 筆、成交 7 筆，能比的物件多。多看幾戶，把 2 房、3 房分開比，同坪數對同坪數，再對照同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
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