大毅履幸福評價・實價登錄：北屯崇德六路 17 年 197 戶

北屯區崇德六路的大毅履幸福，樂居收錄近 12 個月（2025-09 至 2026-09）有 7 筆成交。扣掉車位之後，其中 6 筆的房屋單價落在 39.44-43.05 萬，只有 1 筆是 33.12 萬。

那一筆值得多看一眼：同樣 45.14 坪，2025 年 12 月 5 樓成交 40.05 萬，2026 年 6 月 2 樓成交 33.12 萬，一坪差了將近 7 萬。

同一個社區、同一種坪數，單價可以差這麼多。要看懂大毅履幸福的行情，得先把這 7 筆逐筆攤開。

屋齡約 17 年、197 戶、地上 15 樓，近一年成交總價 1,120-1,958 萬、每一筆都含車位。在北屯找電梯大樓加車位的人，可以把它拿出來比。這篇把可以查證的部分整理出來。

📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09

一、大毅履幸福是什麼樣的社區

• 位置：台中市北屯區崇德六路，樂居歸在「松竹生活圈」
• 建商：國際建築
• 屋齡：約 17 年（樂居資料，實際以權狀登記日為準）
• 規模：197 戶，地上 15 樓，RC 結構
• 建物類型：樂居標示住宅、公寓、商辦
• 公設比：30.72%

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

三個數字先講清楚。

17 年：不是新成屋，也還不是 30 年以上那種老大樓。電梯、外牆、頂樓防水已經到了要定期維護的階段，社區有沒有在存錢修，比公設漂不漂亮重要。

197 戶：中型社區，大修時分攤的戶數不算少；但每戶實際要負擔多少、管得好不好，還是要看公共基金、帳目跟修繕紀錄。

公設比 30.72%：權狀坪數裡約三成是公設。同樣權狀坪數，室內實際能用的空間會比權狀少一截，看屋時用室內實際坪數來比，不要只比權狀。

管理費樂居沒有收錄，這篇不猜，看屋時直接問管理室。

車位要多講一句。樂居的車位數欄位是 0，但近一年 7 筆成交每一筆都拆出車位價（80-160 萬），可見社區是有車位的，樂居這一欄應該是沒收錄。車位總數、平面還是機械，問管理室、查權狀。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

二、適合誰、不適合誰

適合：預算落在 1,120-1,958 萬、要在北屯買電梯大樓含車位的自住買方。 這是近一年 7 筆成交的總價區間，7 筆都是房子連車位一起成交。個別那一戶有沒有車位、是哪一種車位，看屋時確認。

適合：需要 4 房的家庭。 2026 年 9 月樂居在售 4 筆裡，有 2 筆是 4 房，權狀 49.14-62.44 坪，開價 2,068-2,280 萬（含車位）。家裡人口多、房間數是硬需求的，這個社區有這種產品。房數是樂居登記的格局，現況隔間可能改過，看屋時確認。

適合：想買小坪數的買方，但要知道一件事。 近一年有 3 筆房屋坪 24.98-27.83 坪的成交，總價 1,120-1,278 萬（含車位）。不過 2026 年 9 月樂居在售的 4 筆都是 40 坪以上，那份在售資料裡沒有這個坪數。

不太適合：預算 1,000 萬以下的首購。 近一年總價最低的一筆是 1,120 萬，沒有 1,000 萬以下的成交。

不太適合：一定要走路到捷運站的人。 北屯的捷運綠線已經營運，但大毅履幸福不在車站旁邊。把捷運當每天通勤工具的，看屋那天實際從社區走到車站一趟，時間自己量。

不太適合：想要新成屋、全新設備的人。 17 年的房子，廚衛、窗框、熱水器都有使用年限，買進來要不要整理，看那一戶的屋況。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

三、生活機能

樂居把大毅履幸福歸在「松竹生活圈」。

商圈：周邊是崇德路、昌平路、松竹路這幾條既有的商業路段，吃飯、便利商店、日用品採買可以往這幾條路找，實際有哪些店，看屋時走一趟確認。

公園：崇德六路一帶有松竹公園、松和公園兩座既有的鄰里公園。實際多大、有哪些設施，看屋時順路走進去看。

📌 資料來源：OpenStreetMap 開放街圖／2026-09

交通：捷運綠線、台鐵在北屯都有車站，但社區不在車站旁。要不要把它當「捷運宅」看，現場走一趟再決定。

學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的。

步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，比任何文章準。

四、管理與公設

公設項目樂居未收錄，這篇不猜。實際有哪些公設、有沒有開放、怎麼使用，看屋時直接問管理室。

17 年、197 戶、15 樓，看屋時把這幾件事一起問：

• 電梯的保養合約，有沒有排定大修或更新
• 頂樓防水、外牆磁磚有沒有修繕紀錄
• 公共基金餘額多少，夠不夠應付下一次大修
• 管理費每坪多少，車位管理費另計還是含在裡面
• 近 2-3 年管委會財報，有沒有欠繳戶
• 樂居建物類型有標「商辦」，問清楚有沒有樓層做辦公使用、出入動線是不是跟住戶分開

這些問題的答案，比公設清單長短更能看出一個社區住起來的樣子。

五、近一年實價登錄

樂居近一年（2025-09 至 2026-09）收錄 7 筆成交，全部列出來：

• 扣車位單價中位數：40.68 萬／坪
• 單價區間：33.12-43.05 萬／坪
• 總價區間：1,120-1,958 萬（7 筆都含車位，車位價 80-160 萬）

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

看這張表，三個觀察。

第一，7 筆樣本不算多。中位數 40.68 萬是算出來的參考值，不是定價依據，每一戶還是要回到樓層、坪數、屋況、車位去看。

第二，小坪數的單價比較高。房屋坪 24.98-27.83 坪的 3 筆，單價 41.07-43.05 萬；38.79-45.14 坪的 4 筆，單價 33.12-40.68 萬。小坪數總價門檻低，單價常會比大坪數高一些，但這 7 筆樣本少，看成方向就好。

第三，2 樓那一筆明顯偏低。同樣 45.14 坪，2025 年 12 月 5 樓是 40.05 萬，2026 年 6 月 2 樓是 33.12 萬。低樓層單價本來就常比中高樓層低，但差到將近 7 萬，可能還有屋況、格局或交易條件的因素，光看實價登錄的數字看不出來。這一筆不要拿來當社區行情的下限，也不要當成常態；要細看的話，可以到內政部實價登錄查那一筆的備註欄。

在售價格帶（2026 年 9 月樂居在售 4 筆，去重後 4 筆，全部含車位）：

• 3 房，權狀 40.2-46.67 坪：開價 1,768-1,980 萬
• 4 房，權狀 49.14-62.44 坪：開價 2,068-2,280 萬

📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09

兩個口徑要分清楚：在售寫的是權狀坪（多半含車位坪數，以權狀為準），上面的成交表是扣掉車位的房屋坪。拿在售總價除以權狀坪，跟成交表的扣車位單價不是同一把尺，比之前先換算成同一個口徑。

另外，在售 4 筆全是 40 坪以上的 3-4 房，近一年成交裡卻有 3 筆是 24.98-27.83 坪的小坪數，兩邊的產品組成不一樣。開價跟成交之間的落差，要看同社區近 12 個月同坪數的逐筆實價登錄來判斷。

六、買賣方注意點

買方

1. 先分坪數再比價：小坪數跟 38 坪以上的單價有落差，拿錯基準會誤判。
2. 在售跟成交的坪數口徑不同：權狀坪多半含車位、房屋坪不含，換算成同一個口徑再比。
3. 車位看權狀：近一年成交的車位價 80-160 萬、車位坪 4-8.34 坪，差距不小。平面還是機械、是不是固定位置，權狀跟規約會寫，不要只聽口頭。
4. 貸款先問銀行：近一年最低總價也有 1,120 萬，自備款要抓多少、銀行鑑價多少，簽約前先確認。
5. 驗屋抓 17 年屋齡的重點：頂樓與外牆滲水、窗框矽利康、浴室防水、熱水器與電線配置。
6. 學區以門牌確認：向區公所或學校問，不靠廣告。

賣方

1. 買方會拿逐筆成交來比：近一年 7 筆都查得到，開價要對照同坪數、相近樓層的成交。
2. 大坪數的參考樣本少：近一年成交房屋坪最大的是 45.14 坪（2 筆），兩筆單價又差將近 7 萬，大坪數要把屋況、樓層、車位講清楚，買方才有比較的基準。
3. 屋況資料先備齊：防水做過沒、設備換過沒、管委會修繕紀錄。買方問得出來、你答得出來，成交流程會順很多。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

七、看法

大毅履幸福的定位：北屯松竹生活圈裡，屋齡 17 年、197 戶、近一年成交每一筆都帶車位的中古電梯大樓。

它的強項是屋齡 17 年還不到老大樓、197 戶的中型規模、近一年成交都是房子連車位一起買。取捨是：總價門檻在 1,120 萬以上、不在捷運車站旁、公設比 30.72% 讓室內坪數比權狀少一截。

近一年 7 筆成交、單價中位數 40.68 萬，但 33.12 到 43.05 萬之間差了將近 10 萬。這個社區的行情不能只記一個數字，要記「哪一種坪數、哪一個樓層」。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

如果你的預算落在這個區間、要車位、能接受不是捷運站旁，這個社區可以放進比較名單；如果你預算一定要 1,000 萬以下，或每天靠捷運通勤，先想清楚自己要的是什麼再看。

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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。

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