2025 年 9 月到 2026 年 9 月這一年，18 筆成交裡有 13 筆的扣車位單價落在 29.47 到 33.63 萬之間。
這是總太聚作在樂居上的實價登錄紀錄。一個 947 戶的大社區，行情這麼集中，對買方是好事：比價有基準，不用猜。對賣方是提醒：開價離這個區間太遠，買方打開實價登錄一對就知道。
總太聚作在北屯區環太東路，2022 年第四季完工。如果你在北屯用 900 到 1,400 萬找含車位、屋齡 5 年內的大樓，它近一年的成交總價 857-1,366 萬大致落在這個範圍。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
這篇把公開查得到的資料整理成一份：它是什麼樣的社區、適合誰、生活機能、管理公設、逐筆實價登錄，還有買賣前要先查的事。
一、總太聚作是什麼樣的社區
總太聚作在北屯區環太東路，樂居把它歸在「廍子重劃區」生活圈。
- 建商：總太地產開發
- 完工：2022 年第四季，屋齡約 4 年
- 規模：947 戶，地上 15 樓／地下 3 樓，RC 結構
- 車位：1,015 個，比戶數多
- 公設比：32.8%
- 管理費：55 元／坪／月
- 格局：1 房約 20 坪、2 房約 25、29 坪、3 房約 36、38 坪（樂居列的格局坪數）
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
947 戶在台中是大型社區。戶數多有兩面：管理費的總收入相對大，公設維護與管理人力夠不夠，看管委會收支表最準；但同一個社區裡住的人多，電梯、車道、中庭的使用頻率也高，上下班尖峰的等候要現場感受。
坪數要先講清楚一件事：這篇會出現三種坪數。
- 格局坪數：樂居社區資料列的，上面那一行。
- 房屋坪：實價登錄表用的，已經扣掉車位。
- 權狀坪：在售物件列的，有車位的物件通常把車位坪算在裡面。
三種口徑不同，比價時不要混在一起用。近一年成交的房屋坪集中在 21、26、30、38 坪上下四檔，跟樂居的格局坪數大致對得起來：26 與 30 坪大致是 2 房、37-39 坪大致是 3 房；21 坪左右這一檔，樂居格局列 1 房，實際隔成幾房要看現場。實際房數以權狀與現場格局為準。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
二、適合誰、不適合誰
適合：
- 預算 900-1,400 萬、要含車位、想買屋齡 5 年內大樓的買方。近一年成交總價 857-1,366 萬，有拆出車位的 12 筆都含車位。
- 要 2 房的小家庭。房屋坪約 26 坪的成交總價 930-1,090 萬、約 30 坪 995-1,120 萬（含車位）。有坪數的 12 筆成交裡，這兩種坪數占 8 筆。
- 要 3 房、預算 1,200-1,400 萬的家庭。房屋坪 37-39 坪的 3 筆成交，總價 1,200-1,366 萬（含車位）。
- 開車通勤的人。站上物件描述寫從台 74 線快速道路的太原交流道上下，每天開車進出的人用得到。
不適合：
- 要走路搭捷運的人。社區周邊沒有捷運站，日常交通靠汽機車。
- 日常採買習慣走路的人。站上物件描述寫的是「車程」可到東山路與太平中山路一帶的商圈，不是走路距離。走路能買到什麼，看屋時自己繞一圈。
- 在意社區人多的人。947 戶，出入的住戶跟訪客多，重視單純安靜的買方，平日晚上跟假日各去現場看一次。
- 需要 4 房的家庭。樂居列的格局只到 3 房（約 36、38 坪）。
- 每月預算抓很緊的人，先算管理費。55 元／坪／月，若以權狀 30 坪計，一個月約 1,650 元；計費坪數怎麼算，看屋時問管理室。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居社區資料／2026-09
三、生活機能
交通：站上物件描述寫從台 74 線快速道路的太原交流道上下。社區周邊沒有捷運站，日常以汽機車移動為主，要搭公車的人看屋前先查路線與班次。
公園：站上物件描述列了兩座公園：
- 麗園公園：物件描述寫「鄰近」。園內有哪些設施，看屋時順路走一圈看。
- 坪林森林公園（太平區中山路二段）：有兒童遊戲區、森林步道、環湖步道與滯洪池。
走路或騎車實際要多久，看屋時自己跑一趟確認，不要只看廣告寫的「鄰近」。
採買：站上物件描述提到東山路、太平中山路一帶的商圈，寫的是「車程」可到。社區周邊實際有哪些便利商店、餐飲，看屋時繞一圈最準。
醫療：國軍臺中總醫院在太平區中山路二段，就在坪林森林公園附近。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的校名。
整體：這是一個「開車生活」的社區，公園與快速道路用得到，走路能到的機能有多少，要現場確認。你的生活習慣偏哪一邊，看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，答案就很清楚。
📌 資料來源：維基百科「坪林森林公園」「國軍臺中總醫院」條目／2026-09
四、管理與公設
- 管理費：55 元／坪／月。計費是以權狀坪還是扣掉車位坪、車位另收多少，看屋時直接問管理室。
- 車位：1,015 個車位對 947 戶。站上物件描述寫的是坡道平面固定車位。近一年有拆分的 12 筆成交裡，車位坪數 11 筆是 7.44 坪、1 筆 8.5 坪；車位價 11 筆 110 萬、1 筆 120 萬。
- 公設比 32.8%：大廳、梯廳、公設空間都算在權狀裡。同樣的權狀坪數，室內能用的空間要先扣掉這一塊再想像。
- 公設項目：樂居未收錄。實際開放哪些、時段跟收費怎麼算，以管委會規約為準，看屋時直接問管理室。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09；樂居實價登錄整理／2026-09
屋齡 4 年的社區，要問的不是公設漂不漂亮，是管委會運作得好不好。看屋時把這幾件事一起問：
- 近一年的收支表、公共基金餘額
- 公設的維護費用怎麼分攤，使用時有沒有另外收費
- 交屋點交後的公共區域修繕紀錄，有沒有漏水、外牆的處理紀錄
- 規約對出租、寵物、裝潢施工時段的規定
947 戶的社區，同一筆公共修繕由比較多戶一起分攤，這是大社區的好處。但戶數多，管委會要協調的事也多，開會有沒有共識、規約有沒有被執行，都值得問。
五、近一年實價登錄（2025-09 至 2026-09）
樂居近一年收錄 18 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 5F | 25.96 | 31.59 | 930（含車位 110） |
| 2026-05 | 8F | 37.74 | 33.28 | 1,366（含車位 110） |
| 2026-05 | 4F | 30.03 | 29.47 | 995（含車位 110） |
| 2026-05 | 14F | 30.03 | 33.63 | 1,120（含車位 110） |
| 2026-05 | 3F | 21.12 | 35.37 | 857（含車位 110） |
| 2026-04 | 4F | 39.17 | 27.83 | 1,200（含車位 110） |
| 2026-04 | 2F | 37.80 | 29.63 | 1,230（含車位 110） |
| 2026-04 | 10F | 25.96 | 37.75 | 1,090（含車位 110） |
| 2026-04 | 6F | 25.96 | 31.74 | 934（含車位 110） |
| 2026-02 | 13F | 30.03 | 31.30 | 1,050（含車位 110） |
| 2026-02 | 10F | 30.03 | 32.63 | 1,100（含車位 120） |
| 2026-01 | 11F | 30.03 | 31.97 | 1,070（含車位 110） |
| 2025-11 | 4F | — | 31.69 | 1,363 |
| 2025-11 | 3F | — | 32.35 | 950 |
| 2025-11 | 2F | — | 31.24 | 1,285 |
| 2025-09 | 11F | — | 40.75 | 1,168 |
| 2025-09 | 11F | — | 37.96 | 1,250 |
| 2025-09 | 3F | — | 32.74 | 960 |
- 筆數：18 筆
- 扣車位單價中位數：32.16 萬／坪
- 單價區間：27.83-40.75 萬／坪
- 總價區間：857-1,366 萬
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09（單價為扣掉車位價後的房屋單價；2025-09 至 2025-11 的 6 筆，樂居沒有拆出房屋坪與車位，房屋坪以「—」表示，單價照樂居列示）
看這張表，有四件事。
第一，行情集中。18 筆裡有 13 筆落在 29.47-33.63 萬。成交坪數集中在四檔，產品整齊，比價的基準也比較清楚。
第二，同坪數也有落差。房屋坪 25.96 坪的 3 筆，5 樓 31.59 萬、6 樓 31.74 萬、10 樓 37.75 萬，10 樓比 6 樓每坪多 6 萬。30.03 坪的 5 筆，4 樓 29.47 萬，10 到 14 樓落在 31.3-33.63 萬。樓層是一個原因，但 6 樓跟 10 樓只差 4 層，單靠樓層很難解釋全部；座向、景觀、屋內裝潢、交易條件都可能影響，表上看不出來，要看到那一戶的實際條件才知道。
第三，大坪數單價偏低、小坪數偏高。房屋坪 37-39 坪的 3 筆單價 27.83-33.28 萬，其中 2 樓、4 樓兩筆是 29.63、27.83 萬；21.12 坪的那 1 筆是 35.37 萬。總價門檻決定買方人數，小坪數總價低、能負擔的人多，單價通常比較高，大坪數則相反。所以看總太聚作的行情，先分清楚你看的是哪一種坪數，再去比同坪數的成交。
第四，單價最高的兩筆（40.75、37.96 萬）都是 2025 年 9 月的 11 樓。這兩筆在樂居沒有拆出坪數與車位，看不出是哪一種坪數，比價時以有完整拆分的 12 筆為主。
另外，表上最後一筆成交是 2026 年 6 月。實價登錄有申報與揭露的時間差，2026 年 7 月以後的成交還沒完整出現在表上。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
在售價格帶（樂居在售 24 筆，去重後 24 筆；以下整理其中 8 筆樣本，坪數為權狀坪）：
- 權狀 28.56 坪（樂居標 2 房）：14 樓 1,098 萬、15 樓 988 萬
- 權狀 33.4-35.72 坪：15 樓 2 房 35.72 坪 1,238 萬、15 樓 35.72 坪（樂居標 1 房）1,390 萬、15 樓 2 房 33.4 坪 704 萬
- 權狀 45-47 坪：12 樓 3 房 45.17 坪 1,450 萬、15 樓 2 房 46.66 坪 1,498 萬
- 權狀 53.03 坪（樂居標 2 房）：14 樓 1,598 萬
8 筆都含車位，開價 704-1,598 萬。
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
讀這份在售資料要注意三點：
- 8 筆樣本全在 12 樓以上，近一年 18 筆成交卻有 13 筆在 10 樓（含）以下。高樓層的成交參考點比較少，比價時要把樓層差一起算進去。
- 坪數口徑不同。在售是權狀坪，成交表是房屋坪。近一年有拆分的成交，車位坪數多為 7.44 坪，先把權狀坪扣掉車位坪，再跟成交表對照，不要拿開價直接除以權狀坪去比單價。
- 有一筆明顯偏離。15 樓 33.4 坪 2 房開價 704 萬，比近一年任何一筆成交總價（最低 857 萬）都低，可能是資料登錄問題或物件條件特殊，要看到完整物件資料才能判斷，不要直接拿來當行情。另外同樣 35.72 坪，一筆標 1 房、一筆標 2 房；53.03 坪標 2 房。房數是刊登者自填的，以現場格局與權狀為準。
在售 24 筆，比近一年成交 18 筆還多。開價跟成交怎麼對照，看同社區近 12 個月同坪數、同樓層區段的逐筆實價登錄。
📌 資料來源：樂居在售物件整理、樂居實價登錄整理／2026-09
六、買賣方注意點
買方：
- 先分坪數再比價：21、26、30、38 坪四檔的單價差很多，拿社區中位數去套單一戶會失準。
- 權狀坪先扣車位坪：在售標的權狀坪要扣掉車位坪，才能跟實價登錄的房屋坪對照。
- 樓層與座向要現場看：同樣 25.96 坪就有每坪 6 萬的單價差，白天跟晚上各看一次，看採光、噪音、視野有沒有被擋。
- 比價看成交，不看開價：看同社區近 12 個月同坪數的逐筆實價登錄，上面那張表就是基準。
- 大社區看管委會：收支表、公共基金、公設營運與收費，簽約前問清楚。
- 車位查權狀：車位編號、位置、是不是坡道平面，以權狀與分管協議為準，不要只聽口頭。
- 貸款先問銀行：成數與額度先請銀行評估，再決定預算。
賣方：
- 同社區在售多：樂居在售 24 筆，比近一年成交 18 筆還多，買方隨手就能對表。開價要對照近 12 個月同坪數、同樓層區段的成交。
- 坪數、車位寫清楚：房屋坪、車位坪、車位價分開標，買方比較不會誤算單價。
- 照片決定第一輪：同社區多戶同時在賣，外觀跟公設照片都長一樣，室內照片跟首圖是買方分辨你這戶的依據。
- 屋況資料先備齊：裝潢年份、有沒有修繕紀錄、管委會的收支狀況，資料齊全的物件，買方看得比較放心。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
總太聚作是北屯廍子重劃區裡、屋齡 4 年、947 戶的含車位大樓，2025 年 9 月到 2026 年 9 月的成交總價 857-1,366 萬。
它的長處是屋齡新、車位比戶數多，而且這一年 18 筆成交的單價集中，行情看得清楚。取捨也很明白：周邊沒有捷運站、站上物件描述寫的商圈是車程可到、947 戶的社區出入的人多。
開車通勤、要 2 房或 3 房加車位的家庭，條件對得上。每天靠捷運通勤的買方，條件對不上；日常採買習慣走路的買方，平日晚上跟假日各去走一趟再決定。
還有一個提醒：在售樣本集中在 12 樓以上，近一年成交卻有 13 筆在 10 樓（含）以下。想買高樓層的買方，實價登錄的參考點比較少，多看幾戶在售，再跟同坪數的成交對照。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
經紀人 黃永隆 113彰縣字324 ｜ 營業員 陳景泰 114登字488296
