模範國宅的建商欄，寫的不是哪一家建設公司，是「台中市政府」。
這是政府興建的國民住宅，屋齡約 43 年、542 戶，在西區模範街一帶，樂居把它歸在「勤美草悟道生活圈」。
近一年 4 筆整戶成交，房屋坪 24-26 坪，總價 648-700 萬。在西區、離草悟道不遠的位置想用 700 萬上下買到這個坪數，模範國宅會被拿出來比。
它的限制也寫在資料上：屋齡 43 年、樂居登錄車位數 0、有公寓也有華廈。這篇把查得到的部分整理出來。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
一、模範國宅是什麼樣的社區
- 位置：台中市西區模範街，樂居歸在「勤美草悟道生活圈」
- 建商：台中市政府（早年興建的國民住宅）
- 屋齡：約 43 年（樂居資料；樂居沒有收錄完工年月，實際以建物權狀上的建築完成日期為準）
- 規模：542 戶，地上 5 樓、7 樓兩種高度，地下 1 樓，RC 結構
- 建物類型：公寓、華廈、店面混合
- 公設比、管理費：樂居未收錄
- 車位：樂居登錄車位數 0
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
三件事先講清楚。
542 戶應該不是一棟。 5 樓、7 樓的建物要裝下 542 戶，通常是好幾棟組成的一片社區，實際棟數看屋時確認。同樣叫模範國宅，你看的那一戶在哪一棟、幾樓、有沒有電梯，條件差很多。
公寓跟華廈差在電梯。 市場上一般說的「公寓」是 5 樓以下、沒有電梯；「華廈」是有電梯的中低樓層建物。每一棟有沒有電梯，看屋時現場確認，不要只看廣告上的分類。
車位數是 0。 近一年 5 筆成交都沒有車位，樂居在售樣本 8 筆也都標沒有車位。有車的人，停車要自己另外解決。
管理費與公設比樂居都沒有收錄，這篇不猜，看屋時直接問管委會或現任住戶。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
二、適合誰、不適合誰
適合：預算 700 萬上下、想在西區勤美、草悟道一帶買 24-26 坪的人。 近一年 4 筆整戶成交總價 648-700 萬，坪數都在 24-26 坪。樂居在售的 3 房也集中在 24-26 坪。
適合：沒有車、或車子另外有地方停的人。 社區沒有登錄車位，對不開車的人不是問題，總價也不用多算一個車位。
適合：能接受買進來再整理的人。 43 年的房子，管線、防水、廚衛多半要處理。裝潢預算跟房價分開算，兩塊加起來才是真正的成本。
不太適合：一定要車位的人。 近一年成交、樂居在售樣本都沒有車位，想要「房子加車位一起買」，這裡沒有這個選項。
不太適合：家裡有長輩、嬰兒車，又看上公寓高樓層的人。 5 樓以下的公寓一般沒有電梯，每天上下樓梯的負擔要自己評估。一定要電梯，就只看有電梯的華廈，並且現場確認。
要先問清楚：把社區公設列為必要條件的人。 樂居資料沒有列出公設項目，有沒有公設、有哪些，看屋時跟管理單位確認，再決定要不要列入比較。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理、樂居社區資料／2026-09
三、生活機能
模範國宅的強項在位置。
商圈：樂居把模範國宅歸在「勤美草悟道生活圈」，站上物件資料也寫「模範商圈、勤美商圈」。
市場：模範市場就在模範街旁，日常買菜在生活圈裡就能處理。
綠地：模範街往西不遠就是草悟道，站上物件資料也提到經國綠園道。想散步、慢跑，綠帶就在生活圈裡。
交通：樂居登錄的地址路段是模範街。上班上學怎麼走、搭什麼車，看屋當天從社區出發實際試一次。
停車：車位數 0，有車的人要先找好月租車位或其他停車方式，價格跟有沒有空位，看屋時順便問。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要靠廣告上寫的。
整體：模範街一帶有市場也有商圈，你看的那一棟離市場多近、早上的人潮、攤商的作息會不會影響你，資料看不出來。實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，比任何文章準。
📌 資料來源：樂居社區資料（生活圈、地址路段）、站上物件資料、OpenStreetMap 地點資料／2026-09
四、管理與公設
樂居沒有收錄公設比與管理費，也沒有列出公設項目。這個社區要看的重點不在公設，在維護。
43 年、542 戶、有公寓也有華廈，看屋時把這幾件事問清楚：
- 你看的那一棟有沒有管委會、有沒有管理員、管理費怎麼收
- 華廈的電梯多久保養一次、有沒有大修或更新紀錄
- 頂樓防水、外牆有沒有修繕紀錄
- 給排水主管線、電線有沒有更新過
- 公共基金餘額多少，夠不夠應付下一次修繕
另外兩個 40 年以上建物買賣時的例行查核：
- 輻射與氯離子檢測：不動產說明書裡有這兩項的說明欄位，看清楚賣方怎麼填、有沒有檢測報告。這不代表模範國宅有這些問題，是這個屋齡買賣時本來就該看的項目。
- 增建部分：老公寓常見頂樓加蓋、陽台外推。權狀坪數以外的空間不是合法坪數，比價時用權狀坪數算。
建物類型裡有店面。買 2 樓的人，樓下開什麼店、營業時間、油煙跟垃圾怎麼處理，會直接影響你，看屋時往下看一眼。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025 年 9 月至 2026 年 9 月）收錄 5 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 2F | 1.24 | 19.52 | 24 |
| 2026-05 | 3F | 24.77 | 26.97 | 668 |
| 2026-02 | 7F | 24.39 | 28.21 | 688 |
| 2025-11 | 2F | 24.44 | 26.51 | 648 |
| 2025-10 | 6F | 25.6 | 27.34 | 700 |
- 扣車位單價中位數：26.97 萬／坪
- 單價區間：19.52-28.21 萬／坪
- 總價區間：24-700 萬
- 5 筆都沒有車位
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
看這張表要注意三件事。
第一，樣本只有 5 筆。中位數 26.97 萬是算出來的數字，不是定價依據。
第二，2026 年 6 月那筆要分開看。房屋坪只有 1.24 坪、總價 24 萬，不是一般一整戶住宅的規模，可能是持分、附屬建物這類非整戶交易，實際原因資料上看不出來，這篇不猜。單價區間的下緣 19.52 萬、總價區間的下緣 24 萬，都是這筆拉出來的，比價時先把它排除。
第三，其餘 4 筆很集中。24-26 坪、單價 26.51-28.21 萬、總價 648-700 萬，2 樓、3 樓、6 樓、7 樓都有。樣本少，看不出樓層對價格的影響，要比價就拿同坪數、同樓層、屋況接近的逐筆去對。
在售價格帶（樂居在售 9 筆，以下整理其中有資料的 8 筆）：
- 3 房 24-26 坪（2-5 樓）：7 筆，開價 431-998 萬，其中 5 筆落在 798-998 萬
- 4 房 28.99 坪（1 樓）：1 筆，開價 2,388 萬
- 8 筆都標示沒有車位
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
在售 3 房多數開價 798-998 萬，近一年 4 筆整戶成交總價 648-700 萬。這兩組不是同一批房子，屋況也不一樣，不能直接相減。判斷一戶的開價，看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，也要看那一戶是不是整理過、管線有沒有換。
開價明顯低於其他戶的（431 萬、598 萬那兩筆），先問清楚原因再比較。1 樓那戶的總價跟樓上不能直接比，一樓是住家還是店面用途，也要先問清楚。
六、買賣方注意點
買方：
- 先決定停車怎麼辦：車位數 0，近一年成交與在售樣本都沒有車位，有車的人把月租車位的成本算進每月支出。
- 分清公寓還是華廈：有沒有電梯，決定你每天怎麼上下樓，看屋時逐棟確認。
- 貸款先問銀行：43 年屋齡，銀行鑑價、成數與貸款年限都可能比新成屋保守，簽約前先請銀行看過，自備款抓寬一點。
- 驗屋看漏水、壁癌、電線：這個屋齡的重點是管線跟防水，不是裝潢好不好看。整理過的物件也要問管線有沒有換。
- 比價先排除那筆 1.24 坪的交易：用同社區近 12 個月同坪數、同類型的逐筆實價登錄對照。
- 學區依門牌：簽約前向區公所或學校確認。
賣方：
- 同社區在售 9 筆、坪數接近：24-26 坪 3 房好幾戶同時在賣，買方比價很直接，開價要對照近 12 個月的整戶成交。
- 屋況資料先備齊：水電更新、防水、檢測報告，有紀錄的物件，買方問得出來、你答得出來。
- 整理再拍照：清空、油漆、燈具換新，多戶同時在賣時，買方從照片就決定要不要來看。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
模範國宅的定位很清楚：西區勤美草悟道生活圈裡，用 700 萬上下的總價買到 24-26 坪的老國宅社區。
它的強項是位置：模範市場在街旁、草悟道在西側不遠、勤美商圈在同一個生活圈。它的代價也寫在資料上：屋齡 43 年、車位數 0、有公寓也有華廈，公寓一般沒有電梯。
如果你沒有車、生活圈就在這一帶、能接受買進來再整理，這個社區可以放進比較名單。如果你一定要車位、要電梯、想搬進去就住，這裡要取捨的地方比較多。
在售 9 筆、近一年整戶成交 4 筆，同社區可以對照的物件不少。把公寓跟華廈分開、把樓層跟屋況對齊，再拿逐筆實價登錄比，會比較清楚哪一戶的開價落在哪裡。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
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