陞霖執美在太平區環中東路三段，建商是陞霖地產，屋齡約 2 年，449 戶、地上 15 樓地下 3 樓，車位 482 個。近一年樂居收錄 15 筆成交，扣車位單價中位數 40.55 萬／坪。
這篇把它的基本資料、實價登錄、適合誰、要注意什麼，整理清楚。
一、陞霖執美是什麼樣的社區
- 建商：陞霖地產
- 屋齡：約 2 年（樂居資料，完工年月樂居未收錄）
- 規模：449 戶，地上 15 樓、地下 3 樓，RC 結構
- 產品：住宅
- 坪型：2 房約 24 坪、3 房約 36 坪（樂居登錄坪型）
- 車位：482 個
- 生活圈：樂居歸在「新光特區」
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-10
449 戶在太平算中大型社區，車位數 482 比戶數多 33 個，看屋時可以直接問管理室這 33 個是機車位還是住戶額外加購的汽車位。
公設比跟管理費，樂居這次沒有收錄，看屋時直接問管理室或現任住戶，不要用別的社區去推測。
二、適合誰、不適合誰
適合：預算 1,300-1,600 萬、想買較新屋齡的 3 房自住買方。 近一年 3 房（33-39 坪）成交總價約 1,364-1,558 萬，是這個總價帶裡屋齡相對新的選項。
適合：想在新光特區置產自住或置產出租、對屋齡新有要求的買方。 屋齡 2 年，管線、防水、電梯都還在保固期內，比老屋少一筆裝潢整理預算。
不太適合：預算卡在 1,000 萬以下的首購族。 近一年成交最低 1,070 萬，2 房也要上千萬，總價門檻比太平其他老社區高。
不太適合：想壓低單價、對屋齡新舊沒堅持的買方。 扣車位單價中位數 40.55 萬，比太平不少屋齡較大的社區高，單純看單價便宜的，這裡的單價條件沒有優勢。
不太適合：要飯店式公設的買方。 樂居沒收錄公設比與公設項目，看屋時直接問管理室有哪些公設，不要憑社區外觀猜。
三、生活機能
陞霖執美的地址是太平區環中東路三段，樂居標的生活圈是新光特區。
交通：鄰近 74 號快速道路，開車可以快速接到台中其他區。這一帶沒有捷運站，進出主要靠環中路跟 74 號快速道路。
商圈：鄰近樹孝商圈與中山商圈，日常採買、餐飲有基本盤可以支撐。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，地址對應哪所國小、國中，可以用 台中學區查詢地圖 查。
機能細節樂居跟站上物件描述都沒有再更詳細的資料，想看整區的行情與生活圈，可以看 太平區買房指南；其他像超商、公園的實際距離，看屋時自己走一趟最準。
四、管理與公設
陞霖執美的公設比、管理費，樂居這次都沒有收錄。看屋時直接問管理室：
- 公設比多少、公設項目有哪些
- 管理費每坪多少、有沒有欠繳情況
- 車位是坡道平面還是機械，482 個車位怎麼分配
- 門禁跟保全的實際運作方式
屋齡 2 年，公共基金跟大修紀錄還不是重點，但可以先問一次管委會成立時間跟目前運作狀況，了解社區管理上手的程度。
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-10 至 2026-10）收錄 15 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 12F | 24.66 | 37.71 | 1,070（含車位140） |
| 2026-03 | 5F | 35.17 | 38.67 | 1,500（含車位140） |
| 2026-02 | 11F | 26.70 | 37.30 | 1,136（含車位140） |
| 2026-02 | 6F | 35.17 | 34.79 | 1,364（含車位140） |
| 2026-01 | 15F | 25.09 | 37.47 | 1,080（含車位140） |
| 2026-01 | 5F | 32.98 | 41.24 | 1,500（含車位140） |
| 2026-01 | 8F | 24.66 | 42.38 | 1,185（含車位140） |
| 2026-01 | 9F | 26.69 | 41.59 | 1,250（含車位140） |
| 2026-01 | 13F | 32.97 | 39.13 | 1,430（含車位140） |
| 2026-01 | 6F | 25.09 | 41.77 | 1,188（含車位140） |
| 2025-12 | 11F | 34.84 | 40.70 | 1,558（含車位140） |
| 2025-12 | 6F | 24.66 | 40.55 | 1,140（含車位140） |
| 2025-11 | 3F | — | 41.19 | 1,575 |
| 2025-11 | 5F | — | 39.45 | 1,100 |
| 2025-10 | 5F | — | 45.21 | 1,255 |
- 扣車位單價中位數：40.55 萬／坪
- 單價區間：34.79-45.21 萬／坪
- 總價區間：1,070-1,575 萬
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-10
15 筆裡有 12 筆拆出房屋坪，分成兩個坪型群：24-27 坪（2房）跟 32-36 坪（3房）；另外 3 筆是逐戶歷史最後一筆成交資料，沒拆出坪數。單價從 34.79 萬到 45.21 萬都有，落差主要跟坪型、樓層、成交月份有關，不是同一戶條件，比價時要先挑出跟你想買的坪型、樓層接近的那幾筆，不要直接套中位數。
最後 3 筆（2025-11、2025-11、2025-10）因為是逐戶歷史最後一筆成交資料，沒有拆出房屋坪與車位價，表格上房屋坪寫「—」，單價是整戶換算後的數字。
在售價格帶（樂居在售物件整理，去重後 28 筆）：
- 樣本顯示 2 房、約 33.5-35.78 坪、樓層 10-15 樓，開價約 1,198-1,298 萬（含車位）
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-10
在售 28 筆對比近一年成交 15 筆，在售數量比成交筆數多將近一倍。開價跟成交價的落差，看同社區近 12 個月同坪型的逐筆實價登錄，比看單一開價準。
六、買賣方注意點
買方：
- 先分清坪型再比價：2房（24-27坪）跟3房（32-39坪）是兩個不同的市場，不要拿3房成交價去套2房開價。
- 公設比、管理費自己問：樂居未收錄，簽約前請管理室或代書提供最新資料。
- 車位權狀要查清楚：482個車位怎麼分配、是不是固定產權，權狀跟規約會寫，不要只聽口頭。
- 屋齡新不代表不用驗屋：2年的屋況應該很好，但給排水、門窗、設備還是要驗過一輪。
- 貸款成數先問銀行：總價動輒上千萬，先確認自備款跟貸款成數，再決定出價。
賣方：
- 在售競爭大：同社區去重後28筆在賣，開價要對照近12個月同坪型成交，不要憑感覺開。
- 屋況與保固紀錄備齊：屋齡新是優勢，把保固卡、設備清單準備好，買方比較安心。
- 坪型標清楚：2房、3房分開呈現，避免買方因為坪型搞混而跳過。
七、看法
陞霖執美的定位很明確：太平新光特區裡，屋齡相對新、公設跟管理細節需要買方自己確認的社區。
它的優勢是屋齡 2 年，管線、防水都還新，省掉一筆裝潢整理的錢；代價是總價門檻高、公設比與管理費樂居都沒收錄，需要自己多問一句。
近一年成交15筆、中位數40.55萬，放在太平算中高單價。如果你看重屋齡新、預算也到位，這個社區條件站得住；如果你是預算有限的首購族，或者對單價特別敏感，先把太平其他屋齡較大的社區拿出來比一比。
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
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