大衛營近一年的成交紀錄，有一半以上是 13 坪以下的小坪數。
樂居收錄 2025 年 9 月到 2026 年 9 月的成交共 14 筆，其中 8 筆房屋坪數在 9 到 13 坪之間，總價 198 到 300 萬。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
這棟在北區進化北路、地上 18 樓、398 戶的大樓，樂居把它歸在「中國醫生活圈」，在售去重後有 29 筆。在北區用 300 萬上下找小坪數，或用 400 到 600 萬找 20 坪上下的戶別，大衛營近一年的成交就落在這兩個價格帶。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居在售物件整理／2026-09
一、大衛營是什麼樣的社區
大衛營在北區進化北路，樂居歸在「中國醫生活圈」。
- 建商：三輝建設
- 屋齡：約 32 年（樂居資料）
- 規模：398 戶，地上 18 樓，RC 結構
- 建物類型：住宅、公寓、套房、店面、商辦混合
- 公設比：30.90%
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
三件事先講清楚。
第一，這是小坪數為主的社區。 近一年有坪數資料的 12 筆成交，房屋坪數從 9 坪到 23.45 坪，沒有 30 坪以上的紀錄。樂居在售抽樣的 8 筆也一樣：1 房 10-16 坪、2 房 23.45 坪。要找 3 房大坪數的家庭，這裡的產品對不上。
第二，車位要另外想。 樂居的車位數欄位是 0，近一年有坪數拆分的 12 筆成交，車位價全部是 0；在售抽樣 8 筆也都沒有標車位。社區有沒有汽車位、機車怎麼停，看屋時直接問管理室。
第三，公設比 30.90%。 權狀坪數裡約 3 成是公設，室內實際使用的坪數會比權狀少一截。看屋時直接問「室內幾坪」，不要只看權狀數字。
管理費樂居沒有收錄，這篇不猜，看屋時問管理室。
二、適合誰、不適合誰
直接講，這社區不是每種買方都適合。
適合：預算 300 萬上下、找小坪數自住的單身或兩人小家庭。 近一年 9-13 坪成交 8 筆，總價 198-300 萬，而且是 18 層的電梯大樓。
適合：生活圈在中國醫藥大學、附設醫院一帶的人。 樂居把這裡歸在中國醫生活圈。在醫院上班、在學校上課，或家裡有長輩要固定回診，住得近就少一段通勤。
要先算清楚：想買小坪數出租的人。 近一年 9-13 坪成交 8 筆，總價 198-300 萬，總價門檻看得到；租金水位這篇不寫，因為沒有可查證的公開數字，要自己用同路段實際租金算。另外，32 年屋齡加上小坪數，貸款成數銀行通常審得比較嚴，自備款要抓寬一點。
不適合：要 3 房、30 坪以上的家庭。 近一年成交最大就是 23.45 坪。
不適合：一定要有自己汽車位的人。 前面講過，樂居車位數是 0，近一年有拆分的 12 筆成交也都沒有車位價。
不適合：想要住戶單純、進出少的人。 住宅、套房、店面、商辦在同一棟，398 戶再加上店面、辦公室的進出，大廳跟電梯實際多熱鬧，平日晚上跟假日各去一次，自己感受。
不適合：不想再花錢整理的人。 32 年的房子，管線、防水、廚衛多半到了要處理的階段。除非那一戶剛整理過，不然裝修預算要跟房價一起算。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
三、生活機能
大衛營的生活機能，重點是「醫院、學校、商圈都在同一個生活圈」。
醫療：中國醫藥大學附設醫院在北區育德路，跟大衛營同在樂居劃分的「中國醫生活圈」。家裡有長輩、或自己要定期追蹤的，這一點最實際。
日用品：同一條進化北路上有小北百貨（進化北店），五金、清潔用品、日用品在這裡就買得到。
吃的：站上物件資料寫近中醫商圈、一中商圈、學士商圈。周邊的永興街、梅亭街，是北區小吃店聚集的街道。
交通：591 社區頁標示的鄰近公車站是「中山堂」站，臺中市中山堂的交通指南列出多條經過的公車路線。平常搭哪幾線、多久一班，看屋時到站牌實際看一次。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09；中國醫藥大學附設醫院官網、小北百貨進化北店門市資訊、591 社區頁、臺中市中山堂交通指南／2026-09
看屋建議：醫院、商圈旁邊，人車多少、晚上吵不吵，每個時段不一樣。步行時間這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，比任何文章準。
四、管理與公設
公設比 30.90%，但樂居沒有列出公設項目，有哪些公設、怎麼使用，看屋時問管理室。站上物件資料標示社區有 24 小時管理員與子母車，實際的管理班表、垃圾怎麼處理，也一起確認。
32 年的大樓，最要看的不是公設多少，是社區有沒有在維護。看屋時把這幾件事一起問：
- 電梯最近一次大修或汰換是什麼時候，下一次排了沒
- 外牆磁磚、頂樓防水有沒有修繕紀錄
- 給排水主管線、消防設備有沒有更新
- 公共基金餘額多少，夠不夠應付下一次大修
- 管理費每坪多少，是月繳還是季繳，有沒有欠繳大戶
混合住宅、套房、店面、商辦的社區，規約跟門禁比公設好不好看更重要。問清楚電梯有沒有分層刷卡、店面跟辦公室的訪客能不能進住宅大廳、出租與短租有沒有限制。
398 戶的好處是一次大修每戶分攤的比較少；代價是開會要協調的人多，事情推得慢。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
五、近一年實價登錄
樂居 2025 年 9 月至 2026 年 9 月收錄 14 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07 | 18F | 12.69 | 20.88 | 265 |
| 2026-05 | 15F | 10.81 | 22.20 | 240 |
| 2026-05 | 17F | 9.00 | 22.78 | 205 |
| 2026-05 | 10F | 10.81 | 22.66 | 245 |
| 2026-05 | 18F | 23.45 | 23.88 | 560 |
| 2026-04 | 12F | 18.12 | 23.18 | 420 |
| 2026-03 | 6F | 12.69 | 21.28 | 270 |
| 2026-02 | 18F | 23.45 | 22.81 | 535 |
| 2025-12 | 7F | 21.63 | 20.32 | 440 |
| 2025-12 | 17F | 12.17 | 18.16 | 221 |
| 2025-12 | 11F | 12.06 | 24.88 | 300 |
| 2025-10 | 14F | 11.82 | 16.75 | 198 |
| 2025-09 | 6F | — | 25.58 | 600 |
| 2025-09 | 5F | — | 24.66 | 300 |
- 扣車位單價中位數：22.72 萬／坪
- 單價區間：16.75-25.58 萬／坪
- 總價區間：198-600 萬
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
表格要補充兩點：2025 年 9 月那兩筆，樂居只有該戶的歷史成交紀錄，沒有坪數與車位拆分，房屋坪寫「—」，單價照樂居原始數字列；其餘 12 筆車位價都是 0，扣車位單價就等於房屋單價。
看這張表，有兩個重點。
第一，小坪數的單價沒有明顯比較高。 常見的說法是小坪數單價會被拉高，但大衛營這一年的紀錄看不出來：9-13 坪 8 筆單價 16.75-24.88 萬，18-24 坪 4 筆單價 20.32-23.88 萬，兩組區間是重疊的。拿別的社區「套房單價比較高」的經驗來套這裡，會失準。
第二，同坪數的單價落差很大。 同樣 12 坪上下，2025 年 10 月 14F 的 11.82 坪成交單價 16.75 萬，2025 年 12 月 11F 的 12.06 坪成交單價 24.88 萬，差 8 萬以上。實價登錄不會寫屋況、裝修、面向或交易條件，這些都可能影響單價，但哪一筆是哪一種原因，從公開資料看不出來。所以看單一戶，要找坪數、樓層接近的幾筆一起對，不能只拿中位數去套。
在售價格帶（樂居在售 31 筆、去重後 29 筆；以下是抽樣的 8 筆，全部在 14 樓以上，不代表整個社區）：
- 1 房 10-13 坪：開價 238-350 萬（5 筆）
- 1 房 14-16 坪：開價 358-478 萬（2 筆）
- 2 房 23.45 坪：開價 650 萬（1 筆）
- 8 筆都沒有標車位
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
開價跟成交是兩件事，要看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，拿同坪數的成交來對。
六、買賣方注意點
買方：
- 先分坪數再比價：9-13 坪跟 18-24 坪是兩種產品，近一年總價分別落在 198-300 萬跟 420-560 萬，比價要拿同一類。
- 貸款先問銀行：32 年屋齡加上小坪數，銀行鑑價與成數會比新成屋保守，簽約前先請銀行看過。
- 停車先想好：樂居車位數是 0，近一年有拆分的 12 筆成交也都沒有車位價。有車的人，先確認車要停哪裡，再往下談。
- 驗屋看漏水與管線：天花板水痕、浴室壁癌、廚房給排水、電線老化，是這個屋齡常出狀況的地方。剛整理過的物件也要問「管線有沒有換」。
- 先看規約：打算出租，先確認規約對出租、短租的規定；打算自住，先確認店面、商辦的營業時間與進出方式。
賣方：
- 在售競爭多：同社區去重後 29 筆在賣，買方比價很直接，開價要對照近 12 個月同坪數的成交。
- 屋況資料先備齊：水電換過沒、防水做過沒、管委會大修紀錄，拿得出來的物件，買方問得少、決定得快。
- 停車資訊寫清楚：有沒有車位、機車怎麼停，在文案裡先講，省掉看完才發現落差。
- 照片決定第一印象：多戶同時在賣，買方從縮圖開始挑，室內整理乾淨再拍。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
大衛營的定位很清楚：北區中國醫生活圈裡，用 300 萬以內總價買到電梯大樓小坪數的老社區。
它的強項是生活圈跟總價門檻，醫院、大學、商圈都在同一個圈子裡。弱項也很明確：屋齡 32 年、近一年有拆分的成交都沒有車位價、住宅跟套房店面商辦混在一起、公設比 30.90%。
如果你要的是「小坪數、總價 300 萬上下、離醫院學校近」，可以把它排進看屋清單，而且要多看幾戶，因為同坪數的單價可以差 8 萬以上。
如果你要的是 3 房、自己的汽車位、住戶單純，這裡的產品型態對不上，北區其他社區一起比較。
不管哪一種，把坪數、樓層接近的成交跟在售放在一起看，比只拿中位數去套準。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
想看大衛營的實際樓層、行情？LINE 我「大衛營」，我把手上的成交、在售資料整理給你。
本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
經紀人 黃永隆 113彰縣字324 ｜ 營業員 陳景泰 114登字488296
