南天王評價・實價登錄：南區工學北路 30 年 459 戶，近一年套房成交單價中位數 24.1 萬

南天王近一年的 6 筆成交，全部是 9 坪上下的套房。

但樂居上掛著賣的，能整理出坪數、房數的樣本大多是 2 房、3 房。這 8 筆在售樣本裡，7 筆是 26.8-51.53 坪的 2 房、3 房，只有 1 筆是套房。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

成交的是一種產品，在賣的是另一種產品。

所以看南天王的行情，第一件事是分清楚你要買的是哪一種。拿套房的單價去對 3 房，會看錯。

一、南天王是什麼樣的社區

南天王在台中市南區工學北路，樂居上的社區名稱是「南天王大廈」，歸在「台中高工生活圈」。

• 屋齡：約 30 年（樂居資料）
• 規模：459 戶，地上 18 樓，RC 結構
• 產品：住宅、套房、店面、商辦混合
• 公設比：32.39%
• 建商、完工年月：樂居未標示

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

459 戶、18 樓，以戶數來說是大型社區的規模。

有兩件事要先記住。

第一，這是混合型大樓。 樂居的建物類型同時列了住宅、套房、店面、商辦，站上物件資料也顯示低樓層是整片的商業空間。自住的家庭、出租的套房、商業用途在同一棟，出入的人流跟純住宅社區不一樣。

第二，公設比 32.39%，超過三成。 權狀坪數一樣的兩戶，公設比不同，室內能用的空間就不同。拿南天王跟南區其他老社區比的時候，不要只比權狀坪數跟總價，把公設比一起拿出來對。

管理費樂居沒有收錄，車位數欄位是 0，這篇不猜，看屋時直接問管理室。站上一筆低樓層商業空間的物件資料標示有坡道平面固定車位，所以這棟有車位；但你看的那一戶有沒有配、是不是產權車位，要查權狀。

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

二、適合誰、不適合誰

直接講，這社區不是每一種買方都適合。

適合：總價想壓在 300 萬以內、想住電梯大樓的套房買方。 近一年 6 筆套房成交，總價 208-232 萬，房屋坪 8.62-9.22 坪。單身自住、或想在南區放一間出租套房的買方，這個總價帶門檻低。

出租要算實：用同路段實際租金，扣掉管理費、稅、修繕、空置期再看，不要只看毛租金。小坪數套房的貸款成數，銀行通常審得比較保守，自備款要抓寬一點。

適合：在南區找 2 房、3 房，能接受老屋要整理的買方。 樂居在售樣本裡的 2 房、3 房開價 598-1,180 萬，7 筆裡有 5 筆在 800 萬以下。前提是裝潢、管線更新的預算要一起算。

不太適合：一定要車位的買方。 近一年 6 筆成交、在售 8 筆樣本，全部沒有附車位。要車位的，先確認那一戶權狀上有沒有車位；沒有的話，附近租車位的價格跟空位要自己問。

不太適合：想搬進去就住、不想再花錢整理的買方。 30 年的房子，管線、防水、廚衛多半到了要處理的階段。

不太適合：很在意住戶單純的買方。 住宅、套房、店面、商辦在同一棟，459 戶進出，人流會比純住宅社區多。平日晚上跟假日各去一次，自己感受。

不太適合：想直接拿同社區近一年成交，當 2 房、3 房行情參考的人。 近 12 個月沒有大坪數成交，這個缺口第五段會講怎麼補。

📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理、樂居社區資料／2026-09

三、生活機能

南天王在工學北路、南平路一帶（站上物件資料的路段標示是南平路），屬於南區的台中高工生活圈。

學校：台中高工在高工路，就是這個生活圈名稱的由來。國中小學區依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要靠廣告上寫的。

交通：

• 台鐵五權站在南區，是台鐵的通勤站
• 大慶站是台鐵與捷運綠線的轉乘站（兩站以連通道相連），捷運出入口在建國北路一段；綠線往北到北屯、往南到高鐵台中站
• 兩站都不是出門就到的距離。要不要靠軌道通勤，看屋時從社區實際走一趟或騎一趟再決定

醫療：大型醫院可以往中山醫學大學附設醫院，在建國北路一段、捷運大慶站旁。

藝文：國立公共資訊圖書館在五權南路，同在南區。

採買：附近實際有哪些店、開到幾點、機車汽車好不好停，公開資料上看不出來，要現場走過才知道。

📌 資料來源：樂居社區資料（生活圈）、臺中市政府與台中捷運公司大慶站資訊、國營臺灣鐵路公司車站資訊／2026-09

步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，從社區門口走到你最常去的地方，比任何文章準。

四、管理與公設

樂居沒有收錄管理費，也沒有列公設項目。公設包含哪些空間，要看使用執照、建物資料與管委會的說明。

30 年、459 戶、18 樓，加上低樓層有商業空間，看屋時把這幾件事一起問管理室：

• 電梯上一次大修或更新是哪一年，下一次排了沒
• 外牆磁磚、頂樓防水有沒有修繕紀錄
• 給排水主管線、消防設備有沒有更新過
• 公共基金餘額夠不夠應付下一次大修
• 管理費怎麼收：每坪多少、住家與商業空間收法是否不同、有沒有欠繳大戶
• 規約怎麼管套房出租，以及商業空間的出入動線與營業時間

大社區的好處是大修時分攤的人多；壞處是開會表決慢，住家、套房、商業空間的使用者需求也不一樣。翻管委會的會議紀錄，比看公設多寡更有用。

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

五、近一年實價登錄

樂居近一年（2025-09 至 2026-09）收錄 6 筆成交，全部列出來：

• 扣車位單價中位數：24.1 萬／坪
• 單價區間：22.83-25.17 萬／坪
• 總價區間：208-232 萬
• 6 筆都沒有車位，房屋坪都在 8.62-9.22 坪

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

看這張表要注意三件事。

第一，6 筆全是套房規格。中位數 24.1 萬反映的是 9 坪上下套房的行情，不能直接拿去套 2 房、3 房。

第二，單價落差不大。6 筆都在 22.83-25.17 萬之間，同樣的產品、同樣沒有車位，差距可能來自樓層、屋況與成交條件，實價登錄本身看不出每一戶的屋況。

第三，樣本只有 6 筆，集中在 2026 年 3 月到 7 月。中位數是算出來的數字，不是定價依據。

2 房、3 房的行情怎麼看？ 近 12 個月同社區沒有大坪數成交。想買大坪數的，要把同社區的成交紀錄往前拉長看，或拿同生活圈、屋齡相近的社區一起對照；拉長看的時候要注意成交年月，太舊的價格不能直接套。

在售價格帶（樂居在售去重後 15 筆，以下整理有坪數、房數的 8 筆樣本）：

• 套房（1 房）9.11 坪：開價 298 萬
• 2 房 26.8-38.72 坪：開價 684-1,080 萬
• 3 房 30.74-51.53 坪：開價 598-1,180 萬
• 8 筆樣本都沒有附車位

📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09

兩個觀察。

一是開價跟坪數沒有一對一的關係。同樣是 3 房，34.19 坪開價 598 萬、30.74 坪開價 748 萬、51.53 坪開價 1,180 萬。屋況、裝潢、座向都會影響，要逐戶看。

二是在售樣本裡的套房只有 1 筆，9.11 坪、開價 298 萬。開價是屋主掛出來的價格，不是成交行情；套房的行情，看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，上面那張表就是套房的對照組。

六、買賣方注意點

買方：

1. 先分產品再比價：套房看套房的成交；2 房、3 房同社區近一年沒有成交，比較範圍要拉大。
2. 貸款先問銀行：30 年大樓加上 9 坪上下的套房，銀行鑑價與成數通常比新成屋保守，簽約前先請銀行看過。
3. 車位先確認：近一年成交與在售樣本都沒有車位，有沒有車位、是哪一種，查權狀與規約，不要只聽口頭。
4. 驗屋看管線與防水：天花板水痕、衛浴壁癌、廚房給排水、電線老化，是這個屋齡的重點，不是裝潢好不好看。
5. 問管委會帳目：公共基金餘額、近幾年的大修紀錄、管理費收繳狀況。

賣方：

1. 套房比價很直接：近一年有 6 筆套房成交，買方會拿來比，開價前先把這 6 筆看過。
2. 大坪數要把資料備齊：2 房、3 房同社區近一年沒有成交，買方比較難判斷。管線、防水、裝潢年份這些屋況紀錄越完整，越好溝通。
3. 照片決定第一印象：同社區在售 15 筆，買方從縮圖開始挑，室內清空整理再拍。

📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

七、看法

南天王的定位：南區台中高工生活圈裡，一棟住宅、套房、商業混合的 30 年大樓；近一年的成交主力是 9 坪上下、總價 200 多萬的套房。

它的強項是總價門檻低、社區規模大、有電梯。弱項是屋齡、公設比超過三成、近一年成交與在售樣本都沒有車位，還有混合用途帶來的出入人流。

買套房的，資料相對齊，6 筆成交可以直接對照。買 2 房、3 房的，要多做一步功課：同社區近一年沒有樣本，比較範圍要拉大，屋況要逐戶看。

先弄清楚你要的是哪一種產品，再看哪一戶的條件對得上。

📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09

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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。

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