近一年 8 筆成交，扣掉車位之後，單價全部落在 41.52 到 46.19 萬之間。
19 坪的 1 房、30 坪的 2 房、36 坪的 3 房，坪數差了將近一倍，單價的差距不到 5 萬。對要比價的人來說，這代表參考點很清楚。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
這個社區是櫻花孩子王：南區復興北路上，櫻花建設 2019 年 8 月完工的 230 戶大樓，樂居把它歸在大慶生活圈。
在南區找屋齡 10 年內、要附車位的大樓，它大概會出現在比價名單上。這篇把公開查得到的資料整理成一份：適合誰、生活機能、管理公設、逐筆實價登錄，還有買賣前要先確認的事。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
一、櫻花孩子王是什麼樣的社區
櫻花孩子王在南區復興北路，靠近忠明南路，樂居歸在「大慶生活圈」。
- 建商：櫻花建設
- 完工：2019 年 8 月，樂居標示屋齡 6 年
- 規模：230 戶，地上 15 樓，RC 結構
- 建物類型：住宅、店面
- 車位：233 個
- 公設比：34.02%
- 管理費：60 元／坪／月
- 格局（房屋坪，不含車位）：1 房約 19 坪、2 房約 29-30 坪、3 房約 36-40 坪、4 房約 49 坪
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
230 戶、15 樓，1 房到 4 房都蓋在同一個社區裡，單身、小家庭、三代同住的坪數都有，所以看實價登錄時要先分房型，後面會講。
車位比戶數多。233 個車位對 230 戶，近一年 8 筆成交全部含一個車位，車位拆分價 140-150 萬、車位坪 10.09 坪。公開建案資料標示是平面車位，實際位置與類型以權狀、規約為準。
坪數要分兩層看。樂居格局表列的是房屋坪，在售物件寫的是權狀坪，差在車位。1 房房屋坪約 19 坪，加上約 10 坪車位，權狀就變成 29 坪上下。網路上看到「1 房 29 坪」，不要拿它跟別的社區不含車位的 29 坪 2 房直接比。
公設比 34.02%，權狀 30 坪裡大約 10 坪是公共設施。公設多，室內能用的坪數就要扣完再比。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
二、適合誰、不適合誰
直接講，這個社區的總價門檻不低，不是每種預算都對得上。
適合：預算 1,000-1,100 萬、要 1 房加車位的單身或兩人。近一年 19 坪 1 房成交 1,025 萬（含車位 140 萬）；樂居在售的 1 房權狀約 29 坪，開價 1,088-1,098 萬。這幾筆 1 房都含車位，開車的人不用另外找車位。
適合：預算 1,400-1,800 萬、要 2-3 房加車位的家庭。近一年 28.5-30 坪 2 房成交 1,400-1,450 萬，36 坪 3 房 1,660-1,780 萬，全部含車位。
適合：生活動線在中山醫、大慶一帶的人。中山醫學大學附設醫院、大慶站都在同一個生活圈，上班、看診的路線都在這一帶打轉的，住這裡生活半徑比較小。
不太適合：預算 1,000 萬以下的人。近一年 8 筆成交最低總價 1,025 萬，而且是 19 坪 1 房含車位。
不太適合：想用 1,500 萬以內買 3 房的人。近一年 3 房的成交都在 1,660 萬以上。
不太適合：每天要走路搭捷運的人。大慶站可以轉乘台鐵與捷運綠線，跟社區同在大慶生活圈，但不在社區旁邊。要不要把它當「捷運宅」，自己從社區門口走到車站一趟再決定。
不太適合：很在意室內實坪的人。公設比 34.02%，同樣權狀坪數，室內會比公設比低的老社區小一些。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
三、生活機能
櫻花孩子王的機能，要用「大慶生活圈」這個範圍來看，而不是只看社區門口那一條街。
交通：大慶站可以轉乘台鐵與台中捷運綠線。綠線已經營運，一頭到北屯總站、一頭到高鐵台中站，往烏日高鐵或往北屯都搭得到。社區在復興北路，離車站有一段距離，走路或騎車要多久，看屋當天自己走一趟。
醫療：中山醫學大學附設醫院在建國北路一段，跟社區同一個生活圈。家裡有長輩、或小孩常跑醫院的，這點是實際的方便。
採買：站上物件資料提到的大慶商圈、工學商圈，是這一帶的日常採買點。離社區多遠、走路還是騎車方便，看屋時實際走一趟確認。
學校：學區依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告寫的「鄰近」。
步行、車程分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，從社區門口走到你最常去的地方，比任何文章都準。
四、管理與公設
管理費 60 元／坪／月（樂居資料）。用樂居在售物件的權狀坪（含車位）粗算：
- 1 房（權狀 29.11 坪）：一個月約 1,750 元
- 2 房（權狀 39.28 坪）：一個月約 2,360 元
- 3 房（權狀 50.94 坪）：一個月約 3,060 元
- 4 房（權狀 59.29 坪）：一個月約 3,560 元
車位坪算不算進管理費，每個社區規約不同，以管委會公告為準。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居在售物件整理／2026-09
公設：公開建案資料列的公設有中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房。現在哪些有開放、要不要預約、有沒有另外收費，看屋時問管理室。
店面：建物類型是住宅加店面。買低樓層的，看屋時看一下樓下店面的營業型態與營業時間。
2019 年完工的社區，要問管委會的重點跟 30 年老社區不一樣，不是大修，是這幾件：
- 近一年收支表、公共基金餘額
- 公設點交有沒有完成、有沒有留下沒解決的事項
- 外牆、頂樓、地下室有沒有漏水修繕紀錄
- 建商保固的範圍與期限，保固書上怎麼寫
- 管理費有沒有欠繳比例偏高的問題
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-09 至 2026-09）收錄 8 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 2F | 28.51 | 45.07 | 1,425（含車位 140） |
| 2026-05 | 2F | 36.07 | 42.69 | 1,680（含車位 140） |
| 2026-02 | 13F | 36.34 | 44.80 | 1,768（含車位 140） |
| 2026-02 | 4F | 19.16 | 46.19 | 1,025（含車位 140） |
| 2026-01 | 4F | 36.61 | 41.52 | 1,660（含車位 140） |
| 2026-01 | 15F | 30.04 | 41.94 | 1,400（含車位 140） |
| 2025-12 | 11F | 36.32 | 44.88 | 1,780（含車位 150） |
| 2025-12 | 12F | 30.04 | 43.61 | 1,450（含車位 140） |
- 扣車位單價中位數：44.2 萬／坪
- 單價區間：41.52-46.19 萬／坪
- 總價區間：1,025-1,780 萬（8 筆都含一個車位，車位拆分價 140-150 萬）
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09（單價＝（總價－車位價）÷房屋坪，逐筆自算）
看這張表，有四件事。
第一，8 筆不算多。中位數 44.2 萬是算出來的位置，用來抓大概，不是定價依據。
第二，坪數小、單價高。19 坪 1 房 46.19 萬是 8 筆裡最高；36 坪 3 房 4 筆落在 41.52-44.88 萬。拿 1 房的單價去套 3 房，會算高。
第三，同坪數也有落差，但不能只看樓層。36 坪那 4 筆，11 樓、13 樓是 44.8-44.88 萬，2 樓、4 樓是 41.52-42.69 萬；可是 30 坪那 2 筆，15 樓 41.94 萬反而比 12 樓 43.61 萬低。樓層、座向、屋況、裝潢都會影響單價，光看表分不出是哪一項，要回到那一戶本身看。
第四，時間分布。8 筆落在 2025 年 12 月到 2026 年 5 月，最後一筆是 2026 年 5 月。實價登錄從成交到揭露有時間差，2026 年 6 月之後的成交不一定已經出現在資料裡。
在售價格帶（樂居在售去重後 11 筆，以下整理其中 8 筆樣本；坪數是權狀坪，含車位）：
- 1 房約 29 坪：開價 1,088-1,098 萬（3 筆）
- 2 房約 39 坪：開價 1,598 萬（1 筆）
- 3 房約 50-51 坪：開價 2,198-2,280 萬（2 筆）
- 4 房約 59 坪：開價 2,588 萬（2 筆，都在 11 樓）
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
在售 11 筆、近一年成交 8 筆。要注意的是房型分布：大坪數 3 房（權狀約 50 坪）和 4 房在售樣本裡有 4 筆，但近一年沒有同房型的成交紀錄。看這兩種房型，近 12 個月的逐筆實價登錄給不了直接參考，要往前找更早的同房型成交，再對照 36 坪 3 房的單價。
開價跟成交之間怎麼看，一律回到同社區近 12 個月、同房型的逐筆實價登錄。
六、買賣方注意點
買方：
- 先拆車位再算單價：在售物件的權狀坪含約 10 坪車位，比價一律用房屋坪、扣車位單價，不然會跟實價登錄對不上。
- 分房型比：1 房、2 房、3 房的單價不一樣，拿同坪數、同房數的成交來對。
- 大坪數 3 房、4 房參考點少：近一年沒有成交紀錄，多看幾戶在售，並往前找更早的實價登錄。
- 貸款先問銀行：成數依銀行鑑價與個人條件而定，簽約前先請銀行看過，自備款抓寬一點。
- 跟管委會要資料：近一年收支表、公共基金餘額、公設點交與漏水修繕紀錄。
- 學區自己查：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認。
賣方：
- 買方比價很直接：樂居在售 11 筆、近一年成交 8 筆，同房型的成交價買方隨手查得到，開價要對照近 12 個月同類型成交。
- 車位價分開寫：這個社區近一年車位拆分價 140-150 萬，廣告把房屋和車位分開標，買方比較不會算錯單價。
- 屋況資料備齊：裝潢內容、漏水修繕紀錄、保固文件，有紀錄的物件比較好說明。
- 大坪數 3 房、4 房先把資料備好：近一年沒有同房型成交，買方比價會參考 36 坪 3 房的單價。這戶的坪數、格局、樓層、座向跟那 4 筆差在哪，先整理成文字。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
櫻花孩子王的定位很清楚：南區大慶生活圈裡，2019 年完工、1 到 4 房都有、近一年成交都含車位的 230 戶社區。
它的強項是屋齡、車位跟房型齊全；近一年 8 筆成交單價落在 41.52-46.19 萬，行情整齊，買方比價有依據。
它的代價也寫在資料上：公設比 34.02%、管理費 60 元／坪，總價門檻從 1,025 萬起跳，大慶站也不在社區旁邊。
適合的人：預算 1,000-1,800 萬、要車位、生活圈就在中山醫、大慶一帶的人。不適合的人：預算 1,000 萬以下、要走路就到捷運站、很在意室內實坪的人。
要買大坪數 3 房或 4 房的，近一年沒有同房型成交可以對，多看幾戶、多比幾筆再決定。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
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