35.33 萬/坪，還是 39.60 萬/坪？
同一批房子、同一份實價登錄，兩種算法差了 4.03 萬/坪、11.2%。一間 40 坪的房子，換算下來就是 161 萬的認知落差。
📌 資料來源：內政部實價登錄資料（景泰自建資料庫統計）／統計期間：民國 114 年 1 月～115 年 8 月成交（2025 年 1 月～2026 年 8 月），台中市住宅大樓 10,684 筆
三個數字看懂
| 指標 | 數值 | 說明 |
|---|---|---|
| 含車位算法（中位單價） | 35.33 萬/坪 | 車位坪數混進總面積一起除，單價被稀釋 |
| 扣車位算法（中位單價） | 39.60 萬/坪 | 同一批物件，先拆開車位坪再算 |
| 兩者落差 | 11.2%（4.03 萬/坪） | 40 坪的房子換算起來差 161 萬 |
📌 資料來源：內政部實價登錄資料（自建資料庫統計）／統計期間：民國 114 年 1 月～115 年 8 月成交，台中市住宅大樓有揭露車位價之成交 1,322 筆（配對比較）
我的觀察
這個落差從哪裡來？車位動輒 8～10 坪，但單價遠低於住家本身，如果直接混進分母去算「總價 ÷ 總面積」，每坪單價自然會被往下拉。
問題是，近兩年台中大樓的 10,684 筆成交裡，真正把車位價拆開登錄的只有 1,322 筆（12.4%）；另外 **4,992 筆（46.7%）**是「有車位坪、卻沒填車位價」——連拆都拆不出來；剩下 4,370 筆（40.9%）是完全沒車位的物件。也就是說，你在實價登錄上看到的大樓單價，將近一半根本沒辦法分辨是不是灌了車位坪數進去。
更麻煩的是，各區「有坪沒價」的比例差很大：烏日 79.5%、清水 73.3%、梧棲 58.8%、北屯 58.6%，相對西區 21.3%、北區 26.9%、中區只有 9.5%。換句話說，不同區拿到的單價「乾淨程度」本來就不一樣，直接拿兩個區的中位單價互相比貴賤，等於拿灌水程度不同的兩組數字在比。
📌 資料來源：內政部實價登錄資料（自建資料庫統計）／統計期間同上
這不是說實價登錄的數字有問題，是登錄欄位本身的填寫率不足、加上一般人查詢時習慣用「總價 ÷ 總面積」這種算法，兩件事疊在一起造成的落差。
對買方的意義
你自己上網查實價登錄比價時，看到的單價多半就是「總價 ÷ 總面積」，車位坪數沒有被拆開。如果你拿一間有車位的物件去跟一間沒車位的比單價，結論可能完全相反，因為兩邊的算法根本沒對齊。
看屋比價時，建議直接問清楚三件事：這個單價有沒有扣車位、車位是不是獨立產權、車位單獨的價格大概多少。這三個答案問到了，才算比到真正的行情。
對賣方的意義
如果你的物件車位價沒有單獨登錄，買方上網查到的單價可能比你實際成本結構顯示的還低，容易被誤判為「開價偏高」。建議帶看或議價前，主動把車位價拆開講清楚——這不只是誠實揭露，也是幫買方算出正確的每坪單價，減少不必要的價格誤會。
給你的下一步
- 想查自己關心區域的中古屋近期實際成交，可以到內政部實價登錄查詢系統輸入路段查，記得留意有沒有拆車位價
- 想算一下不同總價、貸款條件下的月付跟自備款，用買方費用試算工具自己代入試算
- 想聊聊手上物件的單價怎麼算才準、或看屋時怎麼問車位價——LINE 私訊景泰
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