2026 年 9 月，樂居上的達麗晶漾掛著 10 筆在售，去掉重複刊登後還有 9 筆。
往回看 2025 年 9 月到 2026 年 9 月這 12 個月，樂居收錄的成交只有 3 筆。
在售筆數是成交的 3 倍，這種狀況最容易讓人卡在同一個問題：同樣是 2 房含車位，開價從 1,468 萬到 1,980 萬都有，哪一個數字才接近行情？
📌 資料來源：樂居在售物件整理、樂居實價登錄整理／2026-09
這篇把樂居查得到的社區資料、近一年逐筆實價登錄、在售價格帶排開，先給你一個判斷的底，再決定要不要去現場。
一、達麗晶漾是什麼樣的社區
- 位置：台中市西屯區青海路二段，樂居歸在「櫻花生活圈」
- 建商：達麗建設
- 屋齡：約 9 年（樂居資料）
- 規模：地上 22 樓、共 144 戶，RC 結構
- 建物類型：住宅、店面（樂居分類為大樓）
- 公設比：35.00%
- 車位數：144 個
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
三個數字先講清楚。
144 戶、22 樓：不到 150 戶的高樓，規模算中小型社區。好處是鄰居數量不多；代價是大修時分攤費用的戶數少，每戶負擔可能相對重。同社區的買賣樣本也少，行情要從很少的資料去判斷。
公設比 35%：同樣權狀坪數，室內能用的空間通常會比 20 年以上的老大樓少。看權狀時，直接問主建物加附屬建物是幾坪，不要只看總坪數。
車位 144 個，跟戶數一樣：數字上一戶對一個，但樂居沒收錄車位種類（平面還是機械），近一年成交紀錄裡的車位登記坪數就有 4.66 坪、9.8 坪兩種。哪一戶配哪一種、是不是每戶都有，要看權狀跟規約，看屋時直接問管理室。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
產品方面，樂居格局資料收錄的是 2 房、3 房兩種，樂居提供的 8 筆在售樣本也全部是 2 房或 3 房，沒有套房。
管理費樂居沒收錄，這篇不猜，看屋時直接問管理室。
二、適合誰、不適合誰
直接講，這社區不是每種買方都適合。
適合：預算 1,450-2,000 萬、想在西屯市區買 2 房含車位的小家庭或首購。 樂居在售 2 房含車位（權狀約 29-36.6 坪）的開價落在 1,468-1,980 萬；近一年房屋坪 24.54 坪、32.03 坪的兩筆成交，總價 1,370 萬、1,730 萬（都含車位）。
適合：生活重心在青海路、逢甲一帶的人。 上班、上學、採買本來就在這一帶，住進生活圈裡，每天少一段通勤。
要有耐心：需要 3 房的家庭。 在售 3 房只看到 1 筆（權狀約 53 坪、開價 2,188 萬），近一年大坪數的成交也只有 1 筆（房屋坪 43.29 坪、總價 2,100 萬）。3 房能拿來比的樣本很少。
不太適合：預算 1,400 萬以內的買方。 在售樣本裡最低的開價是 1,468 萬（15 樓、權狀約 29 坪、2 房含車位）。
不太適合：很在意室內實坪的人。 公設比 35%，同樣權狀坪數，室內可用空間通常比 20 年以上的老大樓少；老大樓要面對的則是屋齡、管線與公設。兩邊怎麼取捨，看你自己在意哪一邊。
不太適合：想要出門就是捷運站的人。 捷運綠線在文心路上，社區在青海路二段，不是出站就到。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
三、生活機能
達麗晶漾的機能，靠的是青海路跟逢甲這兩個生活圈。
商圈與採買：站上物件資料把這一帶稱為「青海商圈」；往北是逢甲商圈。平常吃飯、買日用品要走到哪幾家，看屋時沿著青海路走一段最準。
交通：
- 捷運：樂居把這裡歸在櫻花生活圈，台中捷運綠線的文心櫻花站在文心路三段、櫻花路口。實際走過去要多久，這篇不寫，看屋當天自己走一趟最準。
- 開車、騎車：青海路二段一頭接文心路三段、一頭接環中路二段，中間和河南路二段交叉，開車可以接上文心路、環中路這幾條幹道。
綠地：社區往西的上安里一帶有上安公園，傍晚想散步的，看屋時可以順路繞過去看看。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要只看廣告上寫的。
醫療：家裡有長輩或需要固定回診的，看屋前把常去的醫院路線先查一次。
步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，青海路不同時段的車流、停車狀況都要自己看過。
📌 資料來源：樂居社區資料（生活圈）、OpenStreetMap 地圖資料（捷運站、公園位置）／2026-09
四、管理與公設
樂居沒有收錄這個社區的公設項目與管理費，這篇不列、也不猜。看屋時把這幾件事一起問管理室：
- 管理費每坪多少、車位管理費是否另計
- 公共基金餘額多少
- 該戶車位是平面還是機械；如果是機械車位，保養合約、故障時怎麼處理、可停的車身尺寸
- 電梯保養廠商與保養紀錄
- 外牆、頂樓防水有沒有報修或修繕紀錄
- 近 2-3 年的管委會財報，有沒有欠繳大戶
屋齡約 9 年，要看的是管委會有沒有把保養制度建起來：電梯、車位設備的保養紀錄，外牆與防水的報修紀錄，都問得到、也看得出管理的水準。
144 戶的社區，一次大修每戶分攤的金額可能比幾百戶的大社區高，所以公共基金的水位比公設多寡更值得問。
另外，社區有店面。買低樓層的，看屋時往下看一眼店面的營業型態、營業時間，還有出入口是不是跟住戶分開。
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-09 至 2026-09）收錄 3 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 18F | 32.03 | 50.27 | 1,730（含車位 120） |
| 2026-04 | 21F | 43.29 | 45.51 | 2,100（含車位 130） |
| 2026-01 | 11F | 24.54 | 50.94 | 1,370（含車位 120） |
- 扣車位單價中位數：50.27 萬／坪
- 單價區間：45.51-50.94 萬／坪
- 總價區間：1,370-2,100 萬（3 筆都含車位，車位價 120-130 萬）
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
看這張表要注意兩件事。
第一，樣本只有 3 筆。中位數 50.27 萬就是 3 筆排在中間的那一筆，不是定價依據。3 筆裡最新的是 2026 年 5 月，之後到 2026 年 9 月，樂居沒有再收錄新的成交。
第二，單價差了 5 萬多。房屋坪 24.54 坪、32.03 坪的兩筆，單價都在 50 萬出頭；43.29 坪那筆單價 45.51 萬，是 3 筆裡坪數最大、總價最高、單價最低的一筆。但這 3 筆各自的屋況、裝潢、車位種類都不一樣，樣本又少，不能直接說「大坪數單價就是低 5 萬」。
在售價格帶（樂居在售 10 筆、去重後 9 筆，以下整理樂居提供的 8 筆在售樣本，全部含車位）：
- 2 房、權狀約 29 坪：開價 1,468 萬（1 筆）
- 2 房、權狀約 34 坪：開價 1,598-1,880 萬（3 筆）
- 2 房、權狀約 36.5-36.6 坪：開價 1,898-1,980 萬（3 筆）
- 3 房、權狀約 53 坪：開價 2,188 萬（1 筆）
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
坪數口徑要先對齊。 在售寫的是權狀坪，成交表寫的是扣掉車位的房屋坪，兩個數字不能直接比。拿成交紀錄對照：
- 24.54 坪房屋 + 4.66 坪車位 ≈ 29.2 坪
- 32.03 坪房屋 + 4.66 坪車位 ≈ 36.7 坪
- 43.29 坪房屋 + 9.8 坪車位 ≈ 53.1 坪
和在售的約 29 坪、36.5-36.6 坪、53 坪三種很接近。所以在售標的權狀坪，看起來大多含車位坪；換算單價前，先把車位坪跟車位價扣掉。實際每一戶怎麼拆，以權狀為準。
在售樣本裡也有同樓層、同坪數出現兩筆的情形（20 樓約 34 坪、16 樓約 36.5 坪），可能是不同戶，也可能是同一戶由不同管道刊登，看屋時先問清楚是哪一戶。
在售 9 筆、近一年成交 3 筆，能拿來比的物件不少。每一筆開價都要對照同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，2 房比 2 房、3 房比 3 房。
六、買賣方注意點
買方：
- 先把坪數換成同一個口徑：在售權狀坪多含車位坪，成交表是扣車位的房屋坪。比價前先扣掉車位坪與車位價，不然單價會看錯。
- 問清楚車位種類：樂居沒收錄車位種類，近一年成交車位價 120-130 萬、車位登記坪數有 4.66 坪與 9.8 坪兩種。是平面還是機械，看權狀並問管理室；機械車位要問保養費與車身尺寸限制，平面車位要看位置與進出動線。
- 貸款先問銀行：在售開價 1,468 萬起，自備款跟每月還款都要先算，簽約前請銀行看過、確認成數。
- 看主建物坪數：公設比 35%，室內能用多少，要看主建物加附屬建物，不要只看權狀總坪數。
- 低樓層看店面：社區有店面，看屋時確認樓下營業型態與出入口動線。
賣方：
- 在售競爭多：同社區去重後 9 筆在賣、近一年成交 3 筆，買方會直接拿隔壁戶來比。開價對照近 12 個月同類型的成交。
- 把坪數與車位拆清楚：權狀坪含多少車位坪、車位是平面還是機械、車位價怎麼算，寫清楚的物件，買方比較好算、也比較好比。
- 屋況資料先備齊：管理費收據、裝潢年份、有沒有漏水修繕紀錄，買方問得出來、你答得出來，買方比較好做判斷。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
達麗晶漾的定位很清楚：西屯青海路生活圈裡，屋齡約 9 年、在售以 2 房含車位為主的中小型電梯大樓。
它給你的是：屋齡約 9 年、在售樣本都含車位、生活機能靠青海路跟逢甲撐著。它要你接受的是：公設比 35%、在售開價 1,468 萬起、捷運不在門口。
近一年成交 3 筆、扣車位單價中位數 50.27 萬，這個數字的參考性有限，因為樣本太少。與其盯著中位數，不如把在售的 2 房跟近一年同坪數的成交逐筆對照，看每一筆的樓層、車位種類、權狀坪怎麼拆。
另外一個提醒：在售 9 筆、近一年成交 3 筆，可以比的物件比成交紀錄多。多看幾戶，把 2 房、3 房分開，每一戶都拿同類型的逐筆實價登錄來對照。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
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