132 戶，327 個車位。
車位數是戶數的兩倍多。這個比例大概就說明了臺中帝寶是什麼產品：樂居近一年收錄的 4 筆成交，房屋坪數 92.38-112.55 坪，每一筆都帶車位，總價 4,088-5,360 萬。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理／2026-09
如果你在七期臺灣大道上找 100 坪上下的大坪數產品，臺中帝寶會出現在比較名單上。
一、臺中帝寶是什麼樣的社區
臺中帝寶在西屯區臺灣大道三段，樂居把它歸在「七期重劃區」生活圈。
- 建商：潤隆建設（樂居登記）
- 屋齡：約 10 年（樂居資料）
- 規模：132 戶，地上 35 樓，SRC 結構
- 產品：住宅，樂居分類為大樓
- 公設比：33.44%
- 車位：327 個
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
看這個社區，有三個數字要先記住。
35 樓、132 戶。35 層樓只住 132 戶，一層的戶數不多。近一年成交的房屋坪數是 92.38-112.55 坪，在售樣本的權狀坪數是 106.02-127.43 坪，這裡沒有小坪數產品。
327 個車位。平均下來一戶約 2.5 個，但平均數不等於每一戶的配額，樂居也沒有拆分平面、機械或其他用途的車位。近一年 4 筆成交全部含車位，車位價 240-360 萬。每一戶實際配幾個車位、在哪一層、是不是固定車位，要看權狀跟規約。
公設比 33.44%。權狀坪數裡大約三分之一是公設。跟公設比低的老大樓比，同樣的權狀坪數，室內用得到的空間會少一些，這是公設多的代價。
管理費樂居沒有收錄，這篇不猜，看屋時直接問管理室。
二、適合誰、不適合誰
適合：總價預算 4,000 萬以上、要在七期找 100 坪上下大坪數的自住買方。 近一年 4 筆成交總價 4,088-5,360 萬，2026 年 9 月樂居在售樣本開價 4,100-7,800 萬。要大空間、又要住在臺灣大道這一段的人，可以把它放進比較名單。
適合：需要車位的人。 327 個車位配 132 戶，近一年成交每一筆都帶車位。要幾個車位、在哪一層，每一戶不一樣，看中哪一戶就查那一戶的權狀。
適合：生活圈就在七期、新市政中心一帶的人。 百貨、公園、市政府都在這一區，每天的動線在這裡的人，位置本身就是條件。
不太適合：總價預算在 4,000 萬以下的人。 近一年成交最低一筆是 4,088 萬，在售樣本最低開價 4,100 萬，預算在這之下，這個社區沒有對得上的產品。
不太適合：很在意室內實坪的人。 公設比 33.44%，權狀坪數裡大約三分之一是公設。看屋時直接量室內，不要只看權狀數字。
不太適合：一定要捷運站在門口的人。 捷運綠線不經過社區門口，後面生活機能會講。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
三、生活機能
臺中帝寶的條件主要在位置。
公園：社區在臺灣大道三段靠河南路口一帶，秋紅谷景觀生態公園就在旁邊。秋紅谷外圍鄰臺灣大道、朝富路、市政北七路和河南路。
百貨：同一段臺灣大道上有新光三越台中中港店、Top City 台中大遠百，日常逛街、吃飯選擇多。實際走過去多久，看屋時自己走一趟。
文化與行政：臺中國家歌劇院、臺灣大道市政大樓、臺中市議會都在七期這一帶。
交通：社區就在臺灣大道上，進出走這條主幹道。捷運綠線（北屯總站～高鐵台中站），離這裡最近的是市政府站，在臺灣大道與文心路口，不是社區門口的站，這裡不算捷運宅。走過去要多久，看屋時實際走一趟。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要靠廣告上寫的。
步行分鐘數這裡不寫，沒有可查證的數字。百貨跟公園都在附近，周邊的人流、車流是什麼樣子，看屋時平日晚上跟假日各走一趟就知道。
四、管理與公設
公開的物件描述提到的公設有接待大廳、游泳池、健身房、會議室、多功能休憩區。實際開放哪些、開放時間、要不要另外收費，看屋時問管理室最準。
屋齡約 10 年的大樓，看屋時除了屋況，公設多、樓層高帶來的日常維護成本也是要看的重點。把這幾件事一起問：
- 管理費怎麼計算，車位是不是另外收
- 公共基金餘額多少，近 2-3 年收支平不平衡
- 游泳池、健身房這類公設一年的維護費用
- 電梯、發電機、消防、給水設備的保養合約與紀錄
- 窗框、外牆有沒有滲水反映
- 規約對室內裝修的規定（施工時間、保證金、搬運動線）
游泳池、健身房這一整套公設的維護費，由 132 戶一起分攤。管理費是每個月固定的支出，跟房貸一起算進預算裡。
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-09 至 2026-09）只收錄 4 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | 15F | 111.73 | 44.93 | 5,360（含車位 340） |
| 2026-04 | 11F | 111.73 | 44.29 | 5,308（含車位 360） |
| 2025-12 | 9F | 112.55 | 33.48 | 4,088（含車位 320） |
| 2025-11 | 25F | 92.38 | 46.11 | 4,500（含車位 240） |
- 扣車位單價中位數：44.61 萬／坪
- 單價區間：33.48-46.11 萬／坪
- 總價區間：4,088-5,360 萬
- 4 筆都含車位，車位價 240-360 萬
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
看這張表要注意三件事。
第一，樣本只有 4 筆，最近一筆是 2026 年 5 月。中位數 44.61 萬是 4 筆算出來的數字，不是定價依據。
第二，單價落差很大。2025 年 12 月 9 樓那筆單價 33.48 萬，其他 3 筆在 44.29-46.11 萬，差了 10 萬以上。實價登錄只看得到總價、坪數、車位價，看不到樓層視野、座向、裝潢程度、交易條件。建商網站的建案資料標示這個案子是「毛胚屋」，也就是每一戶的裝潢由屋主自己做，程度可以差很多。那一筆為什麼低，這張表回答不了，要回內政部實價登錄看那一筆有沒有特殊交易備註，再對照坪數、樓層相近的成交。
第三，同樣 111.73-112.55 坪，總價差了 1,272 萬。5,360 萬跟 4,088 萬都是這個坪數，所以不能拿「一坪幾萬」直接乘坪數去套，要一筆一筆對條件。
在售價格帶（樂居在售 26 筆、去重後 24 筆，有明細的 8 筆整理如下）：
- 權狀 106.02-107.49 坪、25-32 樓：5 筆，開價 4,100-5,380 萬
- 權狀 121.48-127.43 坪、25-35 樓：3 筆，開價 5,688-7,800 萬
- 8 筆全部含車位；房數多數沒有標示，以現場格局為準
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
在售樣本標的是權狀坪數，跟上面成交表扣掉車位的「房屋坪」口徑不一定相同，開價除以權狀坪算出來的數字，不能直接拿去跟成交表的單價比。
132 戶的社區，去重後有 24 筆在賣，近一年成交 4 筆，在賣的比賣掉的多很多，買方可以比的選擇多。一戶的開價有沒有根據，看同社區近 12 個月逐筆實價登錄，拿同坪數、同樓層帶的來對。
六、買賣方注意點
買方：
- 比價先對口徑：成交表是扣車位的房屋單價；在售樣本是含車位的總開價、標的是權狀坪數，兩個不能直接比。
- 貸款先問銀行：總價 4,000 萬以上，可能碰到央行對高價住宅的貸款限制，成數、寬限期都跟一般住宅不同，簽約前先請銀行看過。
- 裝潢要問清楚：建商資料標示毛胚屋，每一戶的裝潢是屋主自己做的。問裝潢哪一年做、有沒有圖面、水電管線有沒有動過、保固還在不在。
- 車位查權狀：幾個車位、在哪一層、編號多少、是不是固定車位，權狀跟規約會寫，不要只聽口頭。
- 問管委會帳目：管理費計算方式、公共基金餘額、公設維護費用，這些是每個月都會付的錢。
賣方：
- 在售競爭多：同社區去重後 24 筆在賣，近一年成交 4 筆，買方比價很直接，開價要對照近 12 個月同坪數、同樓層帶的成交。
- 裝潢資料先備齊：裝潢年份、施工圖面、使用的建材與設備，這個社區各戶的裝潢差很多，資料齊全，買方才判斷得出這一戶的總價值不值得。
- 車位資訊寫清楚：幾個車位、位置、編號，先寫進售屋資料，省掉買方來回確認的時間。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
七、看法
臺中帝寶的定位很清楚：七期臺灣大道上、秋紅谷旁，100 坪上下、總價 4,000 萬以上、車位數比戶數多的大坪數大樓。
它的強項是位置跟產品條件：七期的百貨、公園、文化設施都在這一帶，屋齡約 10 年、SRC 結構，327 個車位配 132 戶。弱項也很清楚：總價門檻高、公設比 33.44%、近一年只有 4 筆成交，行情能參考的樣本少。
這幾件事放在一起，剩下的就是「你要不要」。
如果你要的是七期的大空間、需要車位、生活圈就在新市政中心一帶，這個社區的條件對得上，可以放進比較名單。如果預算在 4,000 萬以下、或想要小坪數好整理的房子，這裡的產品對不上你的需求。
另外一個提醒：去重後在售 24 筆、近一年成交 4 筆，可以比的戶數不少。多看幾戶，把坪數、樓層、裝潢程度對齊，再對回同社區近 12 個月的逐筆實價登錄，你會比較知道哪一戶的開價有根據。
📌 資料來源：樂居社區資料、樂居實價登錄整理、樂居在售物件整理／2026-09
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