河南路三段，老虎城購物中心的對面，有一棟地上 15 樓、172 戶的大樓，一樓沒有店面。
這是港洲建設蓋的市政101。
這篇寫給在七期找 1-2 房、想要有泳池健身房、又要車位的人。
先看一組數字：2025 年 9 月到 2026 年 9 月，樂居收錄市政101 的成交只有 4 筆；2026 年 9 月掛在樂居上的在售有 19 筆，去重後 16 筆。
樣本這麼少，後面那個單價中位數 52.5 萬，要放在這個背景下看。
一、市政101是什麼樣的社區
市政101在西屯區河南路三段，樂居把它歸在「七期重劃區」生活圈。
- 建商：港洲建設
- 屋齡：約 19 年（樂居資料）
- 規模：172 戶，地上 15 樓，RC 結構
- 產品：住宅、套房（樂居分類為大樓）
- 公設比：36%
- 車位：樂居登記 172 個
- 管理費：樂居未收錄
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
有三件事要先看懂。
172 戶、172 個車位：戶數跟車位數一樣多，但這只是總數。你看的那一戶有沒有車位、車位在哪裡，要看權狀，不要看總數就當成每戶都有。
公設比 36%：權狀坪數裡超過三分之一是公共空間。市政101 有游泳池、SPA、健身房這一類公設（第四段細講），這些空間就是 36% 的來源之一。同樣的權狀坪數，室內能用的空間會比公設比低的社區少。看屋時要看權狀上「主建物」「附屬建物」各幾坪，不要只看總坪數。
以小坪數為主：樂居把建物類型標成住宅、套房。近一年有坪數資料的 3 筆成交，房屋坪落在 17.16-24.48 坪；2026 年 9 月樂居在售的樣本，多數是 1-2 房。從這些樣本看，產品不是以 3 房為主。
另外，本站物件資料寫的是純住宅、一樓沒有店面，樂居的建物類型裡也沒有店面。出入以住戶為主。
二、適合誰、不適合誰
適合：想在七期買 1-2 房、要車位的單身或兩人小家庭。 近一年成交總價 1,094-1,330 萬；2026 年 9 月樂居在售的 1-2 房，開價 1,438-1,768 萬（含車位）。預算落在這個區間、又一定要七期地址跟車位的人，這個社區在範圍內。
適合：真的會用泳池、健身房的人。 公設比 36% 的代價，是你每個月都在分攤這些公設的管理成本。每週固定去健身、會下水游泳的人，這筆錢花得有感；一年用不到幾次的人，要先想清楚值不值。
適合：生活動線在七期、台灣大道一帶的人。 對面是老虎城購物中心，台灣大道三段上有百貨公司，歌劇院、秋紅谷也在七期範圍內（第三段整理）。
不太適合：要 3 房、要大空間的家庭。 樂居的產品分類是住宅、套房，2026 年 9 月在售樣本 8 筆裡沒有一筆標 3 房。家裡人口多的，選擇會很少。
不太適合：很在意「權狀買到多少室內」的人。 公設比 36%，同樣花一坪的錢，拿到的室內空間比較少。這件事沒有好壞，只有你在不在意。
不太適合：想要巷弄安靜感的人。 社區在河南路三段上，對面就是購物中心。平日晚上跟假日各去一次，看人車狀況你能不能接受。
想置產出租的：這篇沒有租金資料，不幫你算投報。要算就用同路段實際租金，扣掉管理費、稅、修繕與空置期再看；小坪數物件的貸款成數，出價前先問銀行。
三、生活機能
市政101 的生活機能，大部分是七期商圈撐起來的。
商場：社區對面就是老虎城購物中心（河南路三段）。台灣大道三段上有新光三越台中中港店（2025 年 9 月 27 日復業）與 Top City 台中大遠百。
📌 資料來源：聯合新聞網／2025-09-27；新光三越、遠東百貨官網分店資訊／2026-09
綠地：秋紅谷景觀生態公園四周鄰台灣大道、朝富路、市政北七路與河南路，是七期這一帶可以散步、跑步的公園。
藝文：臺中國家歌劇院在惠來路二段，同在七期重劃區。
交通：社區在河南路三段上，往北接台灣大道、往南接市政路。本站物件資料提到往國道、74 快速道路，5168 社區資料列的是國道一號、台 74 線快速道路。實際車程依時段差很多，這篇不寫車程時間，看屋當天自己在上下班時段開一趟。
📌 資料來源：本站物件資料、5168 社區資料／2026-09
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要靠廣告上寫的。
日常採買、醫療：傳統市場、超市、診所這些，這篇沒有逐一查證。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次。
整體：商場、綠地、藝文都在七期範圍內，這是位置的強項；代價是對面就是購物中心，假日的人車狀況要自己去現場判斷。
四、管理與公設
市政101 是大公設社區。本站物件資料與 5168 社區資料列出的公設包含：
- 挑高大廳、交誼廳
- 游泳池、SPA
- 健身房、瑜珈室
- 會議室、商務會客區
📌 資料來源：本站物件資料、5168 社區資料／2026-09
這些公設是公設比 36% 的來源之一，日常維護也要從管理費支出。樂居沒有收錄管理費，這篇不猜，看屋時直接問管理室。
大公設社區，看屋時多問這幾件事：
- 管理費每坪多少？車位管理費另外收嗎？
- 泳池、SPA 現在有開放嗎？開放時段、要不要預約、要不要另外收費？
- 泳池、SPA 的設備上一次大修是什麼時候？
- 電梯、外牆、頂樓防水有沒有修繕紀錄？屋齡約 19 年，這些都到了該檢查的階段。
- 公共基金餘額夠不夠應付下一次大修？
- 規約對出租有沒有規定？
還有一筆帳要算：同樣一套泳池、SPA、健身房，分攤的戶數越少，每戶負擔越重。172 戶分攤一整套大公設，大修的時候每戶要出多少，公共基金餘額比公設清單更值得問。
車位：本站物件資料與 5168 社區資料都寫坡道平面車位，但每一戶配的是哪一格、是不是固定產權車位，看權狀與規約，不要只聽口頭。
五、近一年實價登錄
樂居收錄的近一年（2025 年 9 月至 2026 年 9 月）成交只有 4 筆，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-04 | 3F | 24.48 | 50.25 | 1,330（含車位 100） |
| 2026-03 | 7F | 19.41 | 51.93 | 1,108（含車位 100） |
| 2025-11 | 6F | 17.16 | 57.93 | 1,094（含車位 100） |
| 2025-09 | 10F | — | 53.08 | 1,230（車位拆分不明） |
- 扣車位單價中位數：52.5 萬／坪
- 單價區間：50.25-57.93 萬／坪
- 總價區間：1,094-1,330 萬
2025-09 那一筆，樂居只有該戶的歷史成交紀錄，沒有房屋坪與車位拆分資料，單價照樂居所列。
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09（單價＝（總價－車位價）÷房屋坪，逐筆自算；2025-09 那筆無拆分資料，照樂居所列）
看這張表要注意三件事。
第一，樣本只有 4 筆。中位數 52.5 萬是算出來的數字，不是定價依據。而且最後一筆是 2026 年 4 月，2026 年 5 月之後樂居還沒有新的收錄（實價登錄本來就有申報時間差）。
第二，單價差了約 7.7 萬。最高的 57.93 萬是 6 樓 17.16 坪那筆，最低的 50.25 萬是 3 樓 24.48 坪那筆。有坪數資料的 3 筆裡，坪數越小、單價越高，這在小坪數產品很常見；6 樓跟 7 樓只差一層，單價卻差 6 萬，樓層看起來不是主因。每一戶的屋況、裝潢、座向，實價登錄看不到，這篇不猜。
第三，車位價是申報拆分的。3 筆有拆車位的成交，車位價都申報 100 萬。扣車位單價是（總價－車位價）÷房屋坪，車位拆多少，單價就跟著變。拿別的社區來比的時候，先看對方的車位是怎麼拆的。
在售價格帶（2026 年 9 月樂居在售 19 筆、去重後 16 筆，以下整理其中 8 筆樣本，全部含車位）：
- 1 房，權狀 23.91-31.93 坪：開價 1,438-1,588 萬（5 筆）
- 2 房，權狀 30.96 坪：開價 1,488-1,768 萬（2 筆）
- 46.06 坪（樂居未標房數）：開價 2,250 萬（1 筆）
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
兩個口徑要分清楚：
- 在售列的是權狀坪，含公設，有車位的多半連車位坪數一起算；上面成交表的是房屋坪，已經扣掉車位。兩邊不能直接拿開價除以坪數，去跟 52.5 萬比。
- 同樣 30.96 坪，樂居登錄有的標 1 房、有的標 2 房，實際格局以現場為準。
在售去重後 16 筆，可以比的對象不少。一戶的開價有沒有根據，看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，1 房比 1 房、2 房比 2 房。
六、買賣方注意點
買方：
- 口徑先對齊再比價：成交表是房屋坪、扣車位單價；在售是權狀坪、含車位的開價。同口徑、同房型才比得出東西。
- 看權狀上的主建物坪數：公設比 36%，同樣的權狀坪數，室內實坪差很多。量過、算過再決定。
- 車位看權狀與規約：172 個車位是總數，你那一戶有沒有、在哪一格、是不是固定產權，要查清楚。
- 管理費與公設開放狀況直接問：樂居未收錄管理費。泳池、SPA 有沒有開放、要不要另外收費，會影響你每個月實際付多少、用到多少。
- 屋齡約 19 年，看修繕紀錄：電梯、外牆、頂樓防水、公共基金餘額，比大廳漂不漂亮重要。
- 貸款先問銀行：小坪數物件的鑑價與成數，簽約前先請銀行看過。
賣方：
- 在售競爭多：樂居去重後 16 筆同時在賣，買方比價很直接。開價要對照近 12 個月同房型的成交。
- 大公設的資料先備齊：管理費、泳池與 SPA 的開放狀況、歷年修繕紀錄，買方一定會問，先備齊就不用來回補資料。
- 照片決定第一印象：多戶同時在賣，買方從縮圖開始挑。室內整理乾淨再拍，公設也拍清楚。
七、看法
市政101 的定位很清楚：七期河南路三段、對面購物中心、純住宅、大公設、在售以 1-2 房為主的社區。
它用 36% 的公設比，換到泳池、SPA、健身房；用小坪數，把七期地址的總價門檻壓在近一年成交 1,094-1,330 萬這個範圍。
所以取捨也很直接：
- 你會天天用到公設、生活圈就在七期、1-2 房住得下 → 這個社區的條件對得上你的需求。
- 你要 3 房、在意室內實坪、不想分攤大公設的管理成本 → 這個社區不是照你的需求設計的。
至於行情，樣本只有 4 筆，52.5 萬只能當一個參考座標。把 1 房跟 2 房分開、把權狀坪跟房屋坪分開，再對回同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，你會比較知道哪一戶的開價有根據。
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
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