103 戶，248 個車位，地上 29 樓。
國家一號院的輪廓，看這三個數字就出來一半：戶數不多、車位數是戶數的兩倍多、樓蓋得高。樂居近一年收錄的 4 筆成交，房屋坪數（扣車位）83.89-102.83 坪，總價全部落在 3,880-4,200 萬。
如果你在西屯七期、用 4,000 萬上下或更高的預算找大坪數的 3 房或 4 房，這篇把國家一號院的基本資料、實價登錄、適合誰、要注意什麼，一次整理清楚。
一、國家一號院是什麼樣的社區
國家一號院在西屯區市政路，靠河南路口，樂居把它歸在「七期重劃區」生活圈。
- 建商：興富發建設
- 屋齡：約 12 年（樂居資料，實際以建物權狀登記為準）
- 規模：103 戶，地上 29 樓，SRC 結構（鋼骨鋼筋混凝土）
- 建物類型：住宅、商辦
- 公設比：34.66%
- 管理費：每坪每月 90 元
- 車位數：248
- 格局：樂居收錄 3 房約 86 坪、4 房約 103 坪
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
三個數字先講清楚。
車位數 248、戶數 103。車位數是戶數的兩倍多，近一年 4 筆成交也全部含車位。但每一戶配幾個車位、是坡道平面還是機械、車位怎麼登記，樂居沒有收錄，要看權狀跟規約。
公設比 34.66%。權狀 100 坪，大約 35 坪是公設。同樣的權狀坪數，室內可用空間會比公設比低的社區少一些，看屋時直接量室內，不要只看權狀數字。
管理費每坪每月 90 元。用樂居在售樣本的權狀 95.59-122.7 坪去算，一個月大約 8,600-11,000 元。管理費算不算車位坪數、車位另外收不收清潔費，各社區規約不一樣，問管理室最準。
另外，樂居的建物類型除了住宅也列了商辦，住宅以外還有非住宅的使用，商辦的出入口、電梯跟住戶是不是分開，看屋時問一下。
二、適合誰、不適合誰
直接講，這個社區的門檻很明確，適合的人也很明確。
適合：預算抓在 4,000 萬上下或更高、要 3 房以上大坪數的自住家庭。 近一年成交房屋坪（扣車位）83.89-102.83 坪、總價 3,880-4,200 萬；2026 年 9 月樂居在售樣本權狀 95.59-122.7 坪、開價 4,700-6,980 萬。這是給一家人住、而且要住得寬的產品。
適合：買房一定要有車位的人。 近一年 4 筆成交都含車位，2026 年 9 月樂居在售樣本 8 筆也全部含車位。車位數 248 是整個社區的數字，建物類型還有商辦，每一戶配幾個、什麼型式，要一戶一戶看權狀。
適合：上班、日常生活都在七期市政路一帶的人。 每天少掉的通勤時間是實際的。
不太適合：預算 3,000 萬以內、要小坪數或 2 房的人。 近一年成交跟在售樣本裡，最小的是房屋坪 83.89 坪、權狀 95.59 坪，樣本裡看不到小坪數產品。
不太適合：對每月固定支出很敏感的人。 管理費每月大約 8,600-11,000 元，再加上房屋稅、地價稅，持有成本要先算進去，不能只看房貸月付。
不太適合：每天要靠捷運通勤的人。 捷運綠線走文心路，社區在市政路、河南路口附近，離文心路有一段距離。要靠捷運通勤，看屋時從社區實際走一趟到文心路再決定。
三、生活機能
國家一號院的條件主要在七期這個位置。
文化與綠地：臺中國家歌劇院（惠來路二段）跟社區在同一個生活圈；沿河南路往北是秋紅谷。
商圈：新光三越、大遠百在臺灣大道三段，七期的百貨、餐廳集中在這一帶，吃飯、採買的選擇多。
交通：開車進出靠市政路、河南路。捷運綠線在這一段走文心路，市政府站在文心路上，跟社區有一段距離，要搭捷運得先移動一段路到文心路。
學區：依門牌劃分，簽約前向區公所或學校確認，不要靠廣告上寫的。
📌 資料來源：樂居社區資料、臺中國家歌劇院官網交通資訊、興富發建設官網、遠東百貨官網／2026-09
步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋時實際走一趟，平日晚上跟假日各看一次，比任何文章準。
四、管理與公設
建商官網列出的公設有頂樓會所、Lounge Bar、宴會廳、KTV、鐵板廚藝室、琴房、撞球室；本站物件資料另外提到無邊際泳池。
這是建商列的公設清單。交屋 12 年之後哪些還在、哪些有開放、要不要預約或另外付費，看屋時直接問管理室最準。
📌 資料來源：興富發建設官網「國家1號院」頁、本站物件資料／2026-09
公設多，維護的東西也多。泳池、會所的水電、清潔、設備汰換，都會反映在管理費跟公共基金上。12 年的大樓，電梯、機電、防水開始進入要看保養紀錄的階段，看屋時把這幾件事一起問：
- 公共基金餘額多少，近 2-3 年管委會財報有沒有入不敷出
- 電梯、泳池、機電設備的保養合約與更新計畫
- 外牆、頂樓防水有沒有修繕紀錄
- 管理費怎麼計算、車位另外收不收費
- 商辦的出入口、電梯跟住戶是不是分開
103 戶的社區，戶數不多，要整合意見的人數比較少；反過來說，大修時分攤的戶數也少，每戶分到的負擔相對重。這兩點是一體的，看你在意哪一邊。
五、近一年實價登錄
樂居近一年（2025-09 至 2026-09）只收錄 4 筆成交，全部列出來：
| 年月 | 樓層 | 房屋坪 | 單價（扣車位，萬／坪） | 總價（萬） |
|---|---|---|---|---|
| 2026-06 | 10F | 83.89 | 41.58 | 3,988（含車位 500） |
| 2026-05 | 27F | 84.73 | 41.07 | 3,980（含車位 500） |
| 2026-01 | 17F | 83.89 | 40.29 | 3,880（含車位 500） |
| 2026-01 | 16F | 102.83 | 35.98 | 4,200（含車位 500） |
- 扣車位單價中位數：40.68 萬／坪
- 單價區間：35.98-41.58 萬／坪
- 總價區間：3,880-4,200 萬
- 4 筆都含車位，車位價都登記 500 萬、車位坪數 10.87-12.9 坪
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
看這張表要注意三件事。
第一，樣本只有 4 筆。中位數 40.68 萬是算出來的參考值，不是定價依據。樂居收錄的最後一筆是 2026 年 6 月，實價登錄有申報時間差，2026 年 7 月之後的成交可能還沒進來。
第二，單價分成兩群。房屋坪 83.89-84.73 坪的 3 筆，單價在 40.29-41.58 萬，彼此差不到 1.3 萬；唯一一筆 102.83 坪的是 35.98 萬，低了 4.3-5.6 萬。大坪數總價高、能買的人少，單價比同社區小一號的格局低，在很多社區都看得到；但這一筆的座向、景觀、屋況、裝潢，實價登錄都看不到，不能拿它直接推論 4 房的行情。樓層也不是一路往上加價：10 樓那筆的單價比 27 樓那筆還高一點。
第三，扣車位單價是用登記的車位價去扣的。4 筆都把車位登記 500 萬，樂居這份資料看不出是一個還是多個車位、坡道平面還是機械。車位價拆多拆少，算出來的房屋單價就跟著變，比價時總價跟車位條件要一起看。
在售價格帶（樂居在售 26 筆、去重後 22 筆，有明細的樣本 8 筆整理如下）：
- 權狀 95.59-95.6 坪：2 筆（27 樓 4 房、28 樓 3 房），開價 4,700-4,980 萬
- 權狀 115.73-115.84 坪：4 筆（24-25 樓，3-4 房），開價 5,580-6,980 萬
- 權狀 121.69-122.7 坪：2 筆（27 樓未標房數、28 樓 5 房），開價 5,530-6,980 萬
- 8 筆都含車位，樓層都在 24-28 樓
📌 資料來源：樂居在售物件整理／2026-09
幾個要注意的地方：
- 樣本 8 筆全部是 24 樓以上，低樓層的開價，這份樣本看不到。
- 同樣 24 樓、115.84 坪、3 房的兩筆，開價分別是 6,161 萬跟 6,980 萬，差了 819 萬，比價一定要一筆一筆對。
- 在售坪數是權狀坪（含公設，有車位的通常也含車位坪數），上面成交表是扣掉車位的房屋坪，兩邊不能直接拿坪數對坪數比。
在售去重後 22 筆，近一年成交 4 筆。一戶的開價合不合理，要看同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，拿同坪數、同房型、同車位條件的來對。
六、買賣方注意點
買方：
- 比價先分坪數：84 坪上下跟 103 坪的成交單價差 4.3-5.6 萬，拿錯基準會誤判。
- 貸款先問銀行：總價 4,000 萬上下的產品，央行對高價住宅另有貸款規定，而且規定會調整。能貸幾成、有沒有寬限期，以簽約前銀行的正式回覆為準，自備款要抓寬。
- 車位看權狀：幾個車位、坡道平面還是機械、有沒有固定編號，權狀跟規約會寫，不要只聽口頭。
- 持有成本先算：管理費每月約 8,600-11,000 元，加上房屋稅、地價稅，每年的固定支出要先放進預算。
- 公設看現況：泳池、會所現在有沒有開放、怎麼收費，問管理室，也去現場看一眼。
- 量室內：公設比 34.66%，權狀數字跟室內實際大小有落差，看屋時直接量。
賣方：
- 在售競爭多：同社區去重後 22 筆在賣、近一年成交 4 筆，買方比價很直接，開價要對照近 12 個月同坪數、同車位條件的成交。
- 車位資訊寫清楚：幾個車位、什麼型式、在地下幾樓，這是買方會先問的事。
- 屋況與裝修資料備齊：格局有沒有變更、裝潢年份、防水與管線有沒有處理過，資料齊全，買方從看屋到決定會順很多。
七、看法
國家一號院的定位很清楚：七期市政路上、屋齡 12 年、戶數不多、坪數大、車位多的 SRC 大樓。
它的條件是位置、SRC 結構與成交都含車位，在七期要大坪數又要車位的人，會把它拿來比。限制也很清楚：近一年成交總價 3,880-4,200 萬、門檻不低，公設比 34.66%，管理費每月約 8,600-11,000 元，近一年成交樣本只有 4 筆。
這幾件事放在一起，剩下的就是「你要不要」。
如果你是一家人要住得寬、一定要有車位（車位怎麼配先看權狀）、生活圈就在七期，這幾個條件它都對得上。如果你在意每月固定支出、每天要靠捷運通勤、或預算抓在 3,000 萬以內，這裡就不是你的產品，不用勉強。
另外一個提醒：在售去重後 22 筆，可以拿來比的戶數不少。多看幾戶，把坪數、樓層、車位條件對齊，再對照同社區近 12 個月同類型的逐筆實價登錄，會比較知道哪一戶的開價合不合理。
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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。
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